Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Не снимать и не покупать, а получить квартиру, ухаживая за престарелым человеком, — возможно ли это? «РБК Недвижимость» разбирается в нюансах ренты и рисках обеих сторон

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Pixabay

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание.

Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности.

В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег.

Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума.

Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Договор ренты зачастую выбирают одинокие престарелые люди ( Andrea Piacquadio/Pexels)

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле.

Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами.

То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним.

В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов.

Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Договор пожизненного содержания с иждивением должен гарантировать помощь ( Andrea Piacquadio/Pexels)

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам.

Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом.

Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Заверенному верить: когда обращаться к нотариусу при сделках с жильем

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье.

Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат.

Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно.

Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников.

Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Мошенники встречаются и среди людей в возрасте ( Pexels)

ВС защитил права получателей жилья по договору пожизненной ренты

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь.

Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству.

Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Учитывайте все возможные нюансы при подписании договора ренты ( Mari Helen/Unsplash)

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую.

Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

  • — Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?
  • — Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.
  • — Что необходимо учесть рентополучателю?
  • — Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Договор пожизненного содержания на наследство

Договор пожизненного содержания за право наследования имуществом позволяет одной стороне на законном основании обзавестись собственным жильем, а другой – улучшить свое материальное положение и общие условия проживания в последние годы жизни.

Перед тем как заключить договор пожизненного содержания нужно узнать все юридические тонкости данной формы взаимоотношений. Это позволит получить обеим сторонами только выгоды от участия в сделке.

Базовые условия договора пожизненного содержания

Договор пожизненного содержания с правом наследования жильяЗаключение договоров ренты в России регулируется Гражданским кодексом. Законодательство содержит следующие разновидности договора ренты:

  • постоянная рента;
  • договор пожизненной ренты;
  • рента с пожизненным содержанием с иждивением.

Последние две указанные разновидности договора часто путают между собой. На самом деле эти две разновидности договорных отношений имеют несколько принципиальных отличий.

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может выступать только недвижимость (квартира, дом, нежилое помещение, земельный участок), тогда как пожизненная рента не имеет подобных ограничений. Если пожизненная рента предполагает только денежные взносы, то договор с иждивением на первое место ставит обеспечение условий жизни получателя, удовлетворение его потребностей в питании, проживании, медицинском уходе.

При этом статья 603 ГК позволяет заменить затраты на проживание денежными выплатами. Но размер ежемесячных денежных выплат должен быть не менее 2-х прожиточных минимумов. Если сумма платежей меньше, договор считается ничтожным.

Законодательно зафиксирован только минимальный размер выплат. Обычно сумма ренты устанавливается с учетом потребностей получателя ренты. Но стороны могут зафиксировать в договоре предельную сумму выплат на весь период его действия. Она привязывается к стоимости имущества.

Договор может предусматривать передачу получателю 10-30% оценочной стоимости недвижимости в качестве первого взноса.

Стоит учитывать, что если размер рентных платежей не прописан в договоре, то он считается незаключенным. Именно размер содержания в данном случае является существенной стороной сделки.

В качестве получателя ренты может выступать только физическое лицо. Причем не имеет значения его возраст, состояние здоровья, Тогда как плательщик может быть в статусе как физического, так и юридического лица.

Форма договора обязательно должна быть письменной. Также такая сделка подлежит регистрации в Росреестре. Предмет договора – передача недвижимости в пользу плательщика ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением получателя.

По закону плательщик ренты до смерти получателя вправе совершать любые значимые сделки с имуществом только с его письменного согласия.Важно учитывать, что получатель ренты имеет право проживать в квартире до своей смерти.

СКАЧАТЬ: Образец договора пожизненного содержания за право наследования имуществом.

Как оформить договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с правом наследования жильяК оформлению договора содержания с иждивением необходимо подойти со всей серьезностью. Правильное составление документа позволит минимизировать возможные риски и конфликты между сторонами.

Читайте также:  Отпуск медицинских работников: количество дней в 2021 году

Какие пункты необходимо прописать в документе, чтобы передать квартиру по договору пожизненного содержания?

  1. Реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные, дата рождения и место проживания.
  2. Предмет договора: подробная характеристика передаваемого объекта недвижимости, его адрес, площадь,цели использования, техническая документация, реквизиты свидетельства о праве собственности на квартиру, наличие на нее арестов/обременений/ограничений, цена недвижимости.
  3. Объем и состав содержания с иждивением, порядок его предоставления. Здесь прописывается полный спектр оказываемых услуг: обеспечение получателя медицинской помощью, оплата услуг сиделок, коммунальных платежей, объем ритуальных услуг и пр. В разделе может быть указана предельная сумма затрат по каждому параметру и общая сумма ежемесячного содержания.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Порядок выкупа содержания: условия, выкупная цена, способ ее возврата.
  6. Ответственность сторон.

Правильно оформленный договор скрепляется подписями сторон и дополняется приложением документов, на которые он ссылается по тексту.

Нотариальное заверение договора позволит придать документы большую юридическую силу, поэтому стороны обычно не пренебрегают этим пунктом. Нотариус поможет в правильном составлении договора, проверит его на юридическую чистоту и разъяснит сторонам все последствия его подписания.

Сколько стоит нотариальное заверение договора? Стоимость услуг нотариуса привязываетсяк цене передаваемого имущества. Госпошлина уплачивается в размере 1,5% от оценочной стоимости квартиры.

Регистрация договора пожизненного содержания

Договор пожизненного содержания с правом наследования жильяЕсли договор не зарегистрировать в Росреестре, то он будет признан недействительным. Для регистрации договора пожизненного содержания в Росреестре необходимо подать следующие документы:

  • сам договор, подписанный сторонами и заверенный нотариально;
  • техническая документация из БТИ (поэтажный план, экспликация);
  • правоустанавливающая документация на квартиру;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений;
  • кадастровый паспорт и справка о кадастровой стоимости;
  • выписка из домовой книги;
  • копия финансово-лицевого счета.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, разрешение органов опеки на сделку или супруга при передаче имущества из общей собственности.

Госпошлина за регистрацию данной сделки составляет 1000 руб. При участии в ней юрлиц госпошлина возрастает до 15000 руб. Квитанция с оплаченной госпошлиной подается вместе с другими документами. При этом госпошлина платится в двойном размере: за регистрацию договора пожизненного содержания и регистрацию права собственности в пользу плательщика ренты.

В Росреестре сделают соответствующую отметку о наличии обременений на квартиру в виде договора ренты.

Действующее налогообложение

Рента считается налогооблагаемым доходом. Соответственно, ее получатель обязан перечислять в бюджет 13% от ежемесячного денежного содержания в бюджет и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Плательщик ренты не должен платить никаких налогов.

Даже после смерти рентополучателя полученная им в собственность квартира не считается его доходом. Считается, что он выкупил ее через внесение ежемесячного содержания.

Видео: Оформление и заключение договора пожизненного содержания с иждивением.

Расторжение договора

В общем случае расторжение договора пожизненного содержания наступает после смерти рентополучателя. Тогда с плательщика снимаются все обязанности и квартира переходит в его собственность. Но возможны другие условия его расторжения.

Важно понимать, что в случае смерти плательщика его обязательства по договору наследуются. Это означает, что обязанность по содержанию получателя ренты и другие его обязательства по договору возлагается на наследников. Судебная практика это подтверждает.

Договор пожизненного содержания за право наследования имуществоменного содержания может быть расторгнут только по соглашению сторон, односторонний отказ возможен только в судебном порядке. Исковое заявление в суд подается после получения отказа от расторжения договора одной из сторон в добровольном порядке, либо если не был получен ответ в 30-дневный срок.

Договор пожизненного содержания с правом наследования жильяРасторжение договора ренты в судебном порядке допускается только при наличии веских уважительных причин. Например, длительная задержка по внесению ежемесячных платежей, оплате коммунальных услуг и неисполнение иных обязанностей плательщика ренты.

Поэтому плательщику для доказательства своей правоты нужно сохранять все платежные документы, либо ежемесячно подписывать акт приема выполненных услуг.

Можно ли оспорить договор пожизненного содержания? Обычно таким вопросом задаются родственники получателя ренты. Потенциально оспорить документ возможно, для этого им необходимо доказать, что получатель ренты был недееспособным на момент его заключения, психически не вменяемым, на него оказывалось давление или он подписал документ под влиянием шантажа.

Компании, которые заключают договора ренты, обычно предварительно направляют рентополучателя на психолого-неврологическое и наркологическое освидетельствование, чтобы снизить риски оспаривания документа в судебном порядке.

Многое будет зависеть от того, правильно ли составлен договор, есть ли в нем все необходимые пункты, заверен ли он нотариально.

К чему обязывает договор ренты с пожизненным содержанием и как его заключить

Оглавление:

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости.

А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира.

Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на аренду жилья. Не самый удачный вариант и менять жилплощадь на меньшую квартиру с какой-то доплатой.

Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов.

Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Можно завещать квартиру внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить дарственную на квартиру или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица).

Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя.

Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход.

Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

  • куда и с кем отправляетесь на сделку;
  • надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
  • проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать.

Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса.

Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции.

В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

  1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
  2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
  3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
  4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
  5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
  6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.
Читайте также:  Вам нечем платить кредит? Что делать?! (инструкция)

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода.

Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько.

При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными.

Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что договор аренды предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором.

И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику.

Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

  1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
  2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
  3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
  4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Отзывы участников пожизненной ренты

А что думают о ренте с пожизненным содержанием сами участники сделки? Вот несколько отзывов о договоре ренты с пожизненным содержанием:

  • Оксана. Есть квартира с одиноким престарелым рентополучателем. Сделку с ним (через своего родственника) заключил грамотный нотариус. Пенсионер в данный момент парализован, и ему требуется особый уход. Формально условия вроде бы соблюдаются – выплата денежной суммы (3 МРОТ) перечисляется на счет ежемесячно, но самое главное – постоянный уход – не осуществляется. Ухаживает за парализованным дальний родственник, суд решение о расторжении договора отклонил, так как формально условия выполняются.
  • Игорь Иванович. Влез в ренту 7 лет назад – трешка-хрущевка на последнем этаже. Бабушка претензии увеличивала с каждым днем: сначала кашу свари (в мои 22 года!), потом лекарств на 8 тысяч купил, коммуналку оплачивал, потом путевку ей купил в санаторий в Анапу…, короче, за эти 7 лет две стоимости квартиры выплатил, а когда намекнул об этом бабуле, договор она со мной расторгнула. Вот и все.
  • Екатерина. Сама не состою и, слава богу, у меня подруга в такой же ситуации. Квартира – двушка, первый этаж. С бабушкой уже 15 лет живут. В одной комнате бабуля, в другой они втроем с ребенком. Второго родить не решаются, уехать не могут и на день – бабулю надо кормить, она неходячая. На работу не устроишься – бабушке уход нужен. Еще и приплачивают ей (не знаю сколько). Если будете оформлять ренту, подумайте – самое оптимальное – только деньги, без ухода, а сиделку она сама наймет.

Итог

Выгода заключения пожизненного договора для получателя ренты:

  • сохранение возможности жить в своей квартире;
  • если условия договора нарушаются, его расторжение только в суде;
  • право залога на объект недвижимости.

Есть риск, что рентоплательщики окажутся непорядочными и ускорят кончину своего партнера по сделке.

Выгода плательщика ренты:

  • приобретение выбранного объекта недвижимости в рассрочку;
  • получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

  • объект недвижимости остается в залоге у получателя ренты;
  • получатель имеет право расторгнуть соглашение;
  • полноправным собственником квартиры можно стать только после смерти получателя ренты.

В заключение надо заметить: если партнеры по сделке попались порядочные и условия договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.

Наследуется ли квартира, переданная по договору ренты

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Самое важное по теме: «наследуется ли квартира, переданная по договору ренты» с ми профессионалов. Внимательно прочтите статью и если что-то будет не понятно вы всегда можете задать вопрос нашему дежурному юристу.

По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту — определенную денежную сумму — либо предоставить средства на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

При этом рента может выплачиваться бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).

Таким образом, если гражданин при жизни заключил договор ренты с обязательством передать плательщику ренты свою квартиру, то плательщик ренты становится собственником данной квартиры еще при жизни получателя ренты.

Порядок наследования квартиры, если наследодателем является получатель ренты

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Квартира, переданная гражданином по договору ренты, на момент его смерти уже не находится в его собственности и, следовательно, не входит в наследственную массу и не наследуется его наследниками.

Однако после смерти наследодателя — получателя ренты договор ренты может быть признан судом недействительной сделкой (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Так, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, то наследники вправе обратиться после его смерти с иском в суд о признании сделки недействительной, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. ст. 177, 178 и 179 ГК РФ (п. 2 ст. 166 ГК РФ; п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9).

Что нужно знать о ренте, чтобы не потерять квартиру и не стать жертвой криминала

Несмотря на то, что договор пожизненной ренты в нашей стране уже не столь распространен, как ранее, такие сделки, тем не менее, регулярно регистрируются…

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

И ввиду тонкой специфики, присущей именно этому типу договорных отношений, в центре которых находится недвижимость, стоит вспомнить эту специфику и все важные «подводные камни», на которые может натолкнуться как одна, так и другая сторона сделки. С одной стороны, пожилой человек всегда рискует стать жертвой криминала. С другой, плательщик ренты при определенных условиях может остаться и без недвижимости и без выплаченной ренты.

Выгода для всех

На первый взгляд договор ренты представляет собой сплошные плюсы для обеих сторон.

Пожилой человек, оставшийся без близких получает помощь другого участника договора – питание, уход, оплата коммунальных платежей и прочее – в обмен на собственное жилье после кончины.

Читайте также:  В какой суд обращаться при разводе при наличии детей: выбор подсудности

Это вполне неплохой способ одинокому пожилому человеку обеспечить себе если не благополучную, то по крайней мере достойную старость.

«Случаи когда пожилой человек оказывает один на один со всеми своими проблемами – старостью, немощностью, растущими коммунальными платежами, маленькой пенсией, отсутствием элементарной помощи», — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер АН «Spencer Estate».

В этом, случае одним из выходов из такой печальной жизненной ситуации может быть как раз договор ренты, который предполагает передачу квартиры в собственность плательщика ренты в обмен на пожизненное материальное обеспечение, в деталях, обусловленных в договоре.

Сроки обязательств по выплате ренты, естественно, ограничены сроком жизни получателя ренты. В отдельных случаях срок может быть ограничен сроком жизни третьего лица, указанного получателем ренты.

Получатель жизни продолжает пользоваться своим жильем, как и раньше, но теряет возможность продать ее, подарить кому-либо или завещать.

Таких видов соглашений существует два вида. Это договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты. В первом случае получатель ренты помимо денежных перечислений получает еще и целый «пакет» бытовых, медицинских и социальных услуг за счет плательщика. Во втором случае получателю ренты положены только денежные перечисления.

Самый главный плюс для получателя ренты состоит в том, что он до конца своих дней сможет жить на всем готовом и относительно ни за что не беспокоиться, а плательщик ренты ни при каких условиях не сможет его выселить.

Для плательщика ренты помимо очевидного плюса в виде получаемой квартиры есть еще ряд дополнительных «бонусов». Например, после смерти «рантье» квартира переходит в собственность плательщика ренты сразу, а не по истечении определенного срока, как это происходит при передаче имущества в наследство.

Также ему не приходится платить никаких налогов, в отличие от тех же получателей наследства. Наконец, доставшуюся по договору ренты квартиру можно через три года продать, не уплачивая 13% НДФЛ, так как этот вид сделок не подпадает под 5-летний мораторий на безналоговую перепродажу недвижимости.

Ни денег ни квартиры

На фоне всех вышеперечисленных преимуществ для обеих сторон договора ренты недостатки такого соглашения смотрятся особенно отчетливо. В первую очередь поговорим о рисках, которые могут поджидать плательщика ренты.

«Рантье» без особых затруднений может расторгнуть договор, если обнаружит, что плательщик ренты не выполняет те или иные пункты соглашения.

Это может произойти на любом этапе, при этом понесенные издержки плательщику ренты не возвращаются.

Все это прописано в Гражданском кодексе, поэтому для плательщика всегда есть риск много лет перечислять положенные выплаты и ухаживать за «рантье», и в конце концов оказаться ни с чем.

Такие прецеденты были неоднократно. Так, например, в прошлом году в Москве Симоновский районный суд встал на сторону 82-летней пенсионерки в споре между ней и женщиной, своей знакомой, у которой она 13 лет находилась на иждивении по договору ренты с пожизненным содержанием.

Все эти годы она получала от плательщицы ренты все, что было прописано в договоре – уход, питание, одежды, ежемесячные рентные платежи. Но еще одним пунктом договора было проведение ремонта в квартире пенсионерки. И на это у плательщицы денег не нашлось, чем и воспользовалась старушка, чтобы перечеркнуть все 13 лет стараний своей знакомой.

Суд направил решение в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры.

Другая опасность для плательщика ренты состоит во внезапно объявившихся родственниках «рантье», которые до ухода его из жизни десятилетиями могли никак не беспокоиться о его существовании.

«Такие случаи нередки, когда родственники, не желавшие ни видеть ни знать пожилого немощного человека, вдруг моментально объявляются, стоит только ему скончаться, и заявляют свои права на жилье», — рассказывает глава департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Пример из недавней практики М. Куликова. Женщина-рентодатель более 10 лет ухаживала за пожилой немощной бабушкой. После ее смерти вдруг появляется внучка, которой все эти годы не было до старушки никакого дела, и затевает судебный спор с рентодателем.

«Претензии внучки сводятся к тому, что на самом деле бубушка не подписывала никакого договора, и все это обман и подделка. Разбирательство было долгим, в процессе пришлось привлечь нотариуса, заверившего договор.

Нотариус подтвердил дееспособность и добрую волю участников сделки. Но и это не убедило судей, которые отправили договор на почерковедческую экспертизу, и теперь стороны ожидают заключения», — рассказал Михаил Куликов.

Вообще говоря, «статистика» таких разбирательств с родственниками после смерти «рантье» неутешительна.

«Содержание получателя ренты рассчитывается кратно МРОТ, что и привлекает желающих приобрести квартиру, особенно в Москве, значительно дешевле, чем при прямой покупке», — объясняет Алексей Бернадский, руководитель сети офисов недвижимости Est-a-Tet, — «Но проблема в том, что после смерти получателя ренты такие договора оспариваются родственниками в 90 процентах случаев. В ход идут любые аргументы: невыполнение рентодателем всех условий договора, невменяемость получателя ренты и т. д. Здесь причиной для сомнений в правомочности договора может выступить все, что угодно, вплоть до тяжелых заболеваний, не «психического» характера, такие как рак или сахарный диабет», — предупреждает Алексей Бернадский.

Таким образом, плательщику ренты стоит крайне тщательно заботиться о наличии доказательств надлежащего исполнения своих обязательств: хранить все чеки, по возможности привлекать свидетелей надлежащего ухода за получателем ренты (к примеру, соседей), которые в случае чего могли бы подтвердить его добросовестность, и т. д.

Опасно для жизни

«Рантье» в такой сделке тоже несет свои риски, и весьма значительные. Самый большой риск – прямая опасность для жизни, без всяких преувеличений.

«Получателю ренты стоит четко осознавать, что он со всей объективностью создает положение, когда его смерть – явление крайне желательное для второй стороны договора.

И он поневоле может стать «приманкой» для лиц с криминальными помыслами», — поясняет Вадим Ламин. Например, в начале этого года в Москве судили целую банду «черных риэлторов» и ее главаря Виталия Студеникина.

Банда «специализировалась» на отъеме квартир у пожилых людей именно через договор ренты.

«Передача недвижимости по договору ренты – это крайне сложная, непредсказуемая и потенциально опасная операция, одна из самых «тяжелых» на рынке недвижимости», — говорит Михаил Куликов.

«Еще в 90-е эта практика была очень распространенной, и она дожила до сегодняшнего дня. До сих пор это сильно криминализованный сегмент, так как часто людей попросту вынуждают к отчуждению прав по ренте», — рассказывает Алексей Бернадский из Est-a-Tet.

Чтобы максимально обезопасить себя от этих рисков, потенциальному «рантье», пожилому человеку, решившему таким способом обеспечить себе благополучную старость, крайне желательно буквально «до запятой» прописать в договоре все детали, подробно указать все условия выполнения соглашения. В особенности это касается ренты с иждивением, которая предполагает уход, помощь по хозяйству и т. д.

«В моей практике был случай, когда в обязанности рентодателя входила ежегодная отправка «рантье» на отдых в хороший санаторий. Другой пример, уже слегка курьезный: договор предполагал не только уход за старушкой, но также за ее котом, тоже очень пожилым – ежемесячный ветеринарный осмотр со всеми анализами. Вариантов может быть сколько угодно», — рассказывает Михаил Куликов.

Не может быть и речи о заключении договора ренты со случайными людьми. Крайне желательно привлечь третьих лиц, которые не могут претендовать на квартиру, но смогли бы отслеживать ситуацию.

«Деньги, которые платятся по договору ренты, желательно переводить на счет, а не передавать в руки наличными. И это условие тоже должно быть прописано в договоре.

Сами платежи могут быть с любой периодичностью, но ее тоже в обязательном порядке нужно прописать в договоре», — советуют эксперты недвижимости.

Разумеется, общую сумму платежей зафиксировать заранее невозможно, так как содержание предполагается пожизненное, но это уже относится к объективным рискам рентодателя.

Квартира с «нагрузкой»

Квартира «из-под ренты» заведомо имеет непростую «репутацию». При ее продаже этот факто будет отрицательно влиять на ликвидность. «Этот фактор может удлинить срок экспозиции, но для значительного дисконта, как правило, причин нет», — объясняет Михаил Куликов. По словам Алексея Бернадского, в таких случаях дисконт составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости.

Риелторы советуют при покупке таких квартир обращать внимание на ряд признаков.

Во-первых – сколько времени прошло между заключением договора и уходом из жизни рентополучателя.

«Если времени прошло совсем мало, есть вероятность столкнуться с мошенниками, а то и с откровенным криминалом.

К сожалению, нередки случаи, весьма шокирующие, когда плательщики ренты в буквальном смысле травят своих иждивенцев, чтобы поскорее получить вожделенную недвижимость», — поясняет Алексей Бернадский.

Во-вторых, с момента перехода прав собственности на квартиру по договору ренты должно пройти не меньше года. «В течение шести месяцев открывается наследство, а значит, могут появиться претенденты на жилье умершего.

Еще через год истекут все сроки давности, когда можно будет оспорить сделку.

Даже то, что рента оформляется нотариально, не защищает приобретателя жилья от претензий родственников, пока еще не истекли сроки давности», — объясняет эксперт.

В-третьих, стоит оценить степень родства между плательщиком и получателем ренты. Нередко родственники регистрируют такие договора между собой, чтобы жилье не попадало в наследуемую массу, и на него не смогли претендовать всяческие «дети лейтенанта Шмидта».

В заключение скажем, что в теории можно продать квартиру даже с действующим договором ренты. В таком случае все права переходят новому рентоплательщику. Однако, такие случаи исчезающе редки.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *