Налогообложение по договору доверительного управления имуществом

Материал подготовлен группой консультантов-методологов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

Налогообложение по договору доверительного управления имуществом

Налог на имущество организаций

Общее правило, определяющее объект налогообложения налогом на имущество российских организаций, содержится в статье 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ).

Согласно данной норме, налогообложению подлежит движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, установленный Приказом Минфина РФ от 28 ноября 2001 года №97н и изложенный выше, предусматривает учитывать данное имущество на балансе доверительного управляющего. Тогда, в случае передачи в доверительное управление объектов основных средств можно было бы считать, что данное имущество должно включаться доверительным управляющим в расчет налогооблагаемой базы налогом на имущество.

  • В тоже время, при составлении бухгалтерской отчетности учредитель управления включает в нее показатели отчетности, представленной доверительным управляющим, путем построчного суммирования аналогичных показателей.
  • К тому же, наличие специальных указаний в отношении налогообложения имущества, переданного в доверительное управление, обуславливает исключение из вышеуказанного общего правила.
  • Так, согласно статье 378 НК РФ:
  • «имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления».
  • Поэтому объекты основных средств, учитываемые на отдельном балансе у доверительного управляющего, переданные ему в доверительное управление или созданные в процессе исполнения договора доверительного управления, не подлежат у него обложению налогом на имущество организаций.
  • Из всего вышесказанного следует также, что если данное имущество подпадает под льготное налогообложение, то воспользоваться этой льготой при соблюдении всех условий ее предоставления, может только организация, являющаяся собственником данного имущества, то есть учредитель управления.
  • Таким образом, налог на имущество со стоимости имущества, переданного в доверительное управление, а также созданного в процессе доверительного управления, исчисляется и уплачивается учредителем управления, то есть собственником указанного имущества, что также позволяет ему применить льготу при наличии соответствующих условий.

Следует отметить, что обязанность сдачи декларации также остается за учредителем управления.

Так, в Письме Минфина РФ от 2 августа 2005 года №07-05-06/216 «О представлении доверительным управляющим налоговых деклараций» разъясняется, что в отношении доверительного управляющего, не являющегося налогоплательщиком в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление, главой 30 НК РФ не предусмотрено представление в налоговые органы по месту регистрации доверительного управляющего налоговой декларации по налогу на имущество организаций за учредителя управления.

Определение налоговой базы для исчисления налога на имущества регламентируется статьей 375 НК РФ. Согласно указанной статье, в расчете среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, учитывается его остаточная стоимость, сформированная в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

  1. Поскольку учет ведет доверительный управляющий, то он обязан при исчислении остаточной стоимости имущества, принятого в доверительно управление, руководствоваться принципами учетной политики, утвержденными учредителем управления, в частности применяемого метода начисления амортизации для целей бухгалтерского учета.
  2. Таким образом, движимое и недвижимое имущество организации, переданное по договору доверительного управления, подлежит обложению налогом на имущество у учредителя доверительного управления по его остаточной стоимости, определяемой в соответствии с порядком ведения бухгалтерского учета исходя из принятой организацией учетной политики.
  3. Следует напомнить, что в отношении объектов недвижимого имущества, переданных в доверительное управление, находящихся вне местонахождения организации-учредителя управления или ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, уплачивается налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимого имущества.
  4. В том случае, если по указанию учредителя управления-собственника имущества налог будет уплачен доверительным управляющим, то следует соблюсти порядок, предусмотренный в отношении представительства интересов налогоплательщика.
  5. Учитывая, что согласно пункту 1 статьи 45 НК РФ налогоплательщик должен самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, то соответствующие полномочия доверительного управляющего должны быть оформлены доверенностью с учетом требований пункта 3 статьи 29 НК РФ.
  6. При этом не следует забывать, что налог на имущество, уплаченный доверительным управляющим, учитывается в затратах учредителя управления, в том числе и при формировании налоговой базы по налогу на прибыль.
  7. Если обратиться к пункту 3 статьи 276 НК РФ, в редакции, действующей до 2006 года, то расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), признавались внереализационными расходами учредителя управления.
  8. Исходя из данной нормы, затраты по уплате налога на имущество учитывались при формировании налоговой базы по налогу на прибыль в составе внереализационных расходов учредителя управления, и в том случае, когда эти затраты изначально осуществлены доверительным управляющим.
  9. С учетом изменений, внесенных в главу 25 Федеральным законом от 6 июня 2005 года №58-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах», данный пункт обязывает учесть расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), в расходах, связанных с производством или внереализационными расходами учредителя управления в зависимости от вида осуществленных расходов.
  10. Таким образом, с 2006 года налог на имущество, исчисленный с имущества, переданного в доверительное управление, следует учесть для целей налогообложения прибыли в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ и подпунктом 1 пункта 7 статьи 272 НК РФ в прочих расходах, связанных с производством и реализацией, на дату начисления налога.
  11. При этом, как следует из пункта 1 статьи 1020, статьи 1023 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверительный управляющий имеет право на возмещение ему собственником необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, в том числе за счет доходов от использования этого имущества.
  12. При этом сумма такого возмещения в составе доходов доверительного управляющего, учитываемых в целях налогообложения, не признается.
  13. Рассмотрим пример расчета налога на имущество учредителем управления по имуществу, переданному в доверительное управление.
  14. Пример 1.

У организации в составе основных средств учтено здание с первоначальной стоимостью 3 607 200 рублей. Заключив договор доверительного управления, организация передает 1 января 2005 года здание доверительному управляющему.

Балансовая (остаточная) стоимость здания по состоянию на 1 января 2005 года — 3 006 000 рублей. Сумма ежемесячных амортизационных отчислений по данному ОС составляет 10 020 рублей.

Предположим, что иных основных средств в собственности у организации нет.

Произведем расчет суммы авансовых платежей по налогу на имущество за I квартал 2005 года и заполним декларацию по налогу на имущество организаций, учитывая, что законом субъекта РФ установлена максимальная налоговая ставка — 2,2%. Организация определяет доходы и расходы методом начисления.

  • «Среднегодовая (средняя) стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый (отчетный) период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода и 1-е число следующего за налоговым (отчетным) периодом месяца, на количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде, увеличенное на единицу» (пункт 4 статьи 376 НК РФ).
  • Первым отчетным периодом по налогу на имущество является согласно пункту 2 статьи 379 НК РФ I квартал 2005 года.
  • При отражении в бухгалтерском учете операций по передаче учредителем управления имущества в доверительное управление следует произвести следующие записи:
Читайте также:  Договор ГПХ: какие налоги платит работодатель в 2019 году, какими взносами облагается, уплата страховых взносов, сроки начисления, особенности работы по договору гражданско-правового характера
Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операцийДебет Кредит
01.01.2005
79-3 01 3 607 200 Отражена передача здания в доверительное управление
02 79-3 601 200 Отражена сумма амортизации переданного в доверительное управление ОС (3 607 200 — 3 006 000)

Рекомендации юристов по минимизации рисков при передаче недвижимости в доверительное управление в ЗПИФН

опубликовано:
10.10.2016

Понятие договора доверительного управления имуществом закреплено в статье 1012 ГК РФ.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В силу п. 2 ст. 1017 ГК РФ Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления влечет его ничтожность

Согласно п. 1 ст. 1015 ГК РФ доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Существенные условия договора доверительного управления:

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  • срок действия договора.

Отсутствие одного или нескольких вышеуказанных условий делает договор незаключенным, не порождающим никаких правовых последствий для сторон такого договора.

Возможно, вас заинтересуют: Услуги по разработке и проверке договоров.

Риски при заключении договора доверительного управления

Таким образом, риски при заключении договора можно свести к следующему: несоблюдение формы договора, отсутствие существенных условий договора, отсутствие у учредителя управления прав на передачу недвижимости в доверительное управление.

Многих рисков позволяет избежать корректно заключенный договор, поскольку положения Главы 53 ГК РФ содержат общие положения, которые не всегда позволяют разрешить урегулированный спор. В ДДУ также рекомендуется определить полномочия доверительного управляющего (чем детальнее расписать полномочия, тем лучше).

В частности, можно включить право на представление интересов, связанных с доверительным управлением, в различных государственных органах, в том числе судебных инстанциях и т.п. Кроме того, целесообразно расписать содержание права на распоряжение переданным в доверительное управление имуществом (передавать в пользование, продавать, оставлять в залог и т.п.).

Судебная практика по вопросу заключения ДДУ достаточно противоречива и не сложилась до конца, поэтому рекомендуется снизить возможные риски за счет включения соответствующих условий в договор.

Риски при исполнении договора доверительного управления

Если ДДУ содержит существенные условия, соблюдена форма при его заключении, то также могут возникнуть риски, связанные с ответственностью доверительного управляющего, предусмотренной ст. 1022 ГК РФ.

Отсутствие должной заботливости доверительного управляющего об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя при управлении имуществом является основанием для привлечения его к ответственности по п. 1 ст. 1022 ГК РФ.

В судебной практике на сегодняшний день отсутствует единое мнение о том, что следует понимать под проявлением должной заботливости. Такая неопределенность вызвана тем, что законодательство ограничивается общей формулировкой о необходимости осуществлять управление в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Доверительное управление имуществом

Организация на ОСН работает по договору доверительного управления имуществом (сдает в аренду нежилое помещение). Какие налоговые и бухгалтерские отчеты нужно сдать за 2013 год?

Наемных работников нет. Директор сам учредитель в единственном лице, зарплата не начисляется, получает вознаграждение по договору.

В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

По общему правилу учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ).

  • В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:
  • – состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • – наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • – размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

– срок действия договора (ст. 1016 ГК РФ).

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего.

Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет (ст. 1018 ГК РФ).

Согласно ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Бухгалтерский учет операций по договору доверительного управления имуществом осуществляется в соответствии с Указаниями по отражению в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, утвержденными приказом Минфина РФ от 28.11.2001 г. № 97н.

  1. Передача объектов имущества в доверительное управление осуществляется учредителем управления по стоимости, по которой они числятся в бухгалтерском учете учредителя управления на дату вступления договора доверительного управления в силу.
  2. При этом дебетуется счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» в корреспонденции с кредитом счета 01 «Основные средства».
  3. Одновременно на суммы начисленной амортизации производится запись по дебету счета 02 «Амортизация основных средств» и кредиту счета 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом».

Подтверждением получения имущества, переданного в доверительное управление, для учредителя управления является извещение об оприходовании имущества от доверительного управляющего или первичный учетный документ с пометкой «Д.У.» (копия накладной, акт приема-передачи и т.п.).

Денежные средства, полученные учредителем управления в счет причитающейся прибыли по договору доверительного управления имуществом, учитываются в бухгалтерском учете по кредиту счета 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» в корреспонденции с дебетом счетов по учету денежных средств.

Причитающиеся учредителю управления суммы возмещения убытков, причиненных утратой или повреждением имущества, а также упущенной выгоды от доверительного управляющего (ст. 1022 ГК РФ) отражаются по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с кредитом счета 91 «Прочие доходы и расходы».

  • При получении учредителем управления указанных средств дебетуются счета учета денежных средств в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
  • При составлении бухгалтерской отчетности учредителя управления в нее полностью включаются данные, представленные доверительным управляющим об активах, обязательствах, доходах, расходах и других показателях, путем суммирования аналогичных показателей.
  • В баланс учредителя управления данные по счету 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» не включаются.

Представление бухгалтерской отчетности учредителем управления осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

Читайте также:  Образец служебной характеристики с места работы и требования для разных адресатов

Раскрытие информации, связанной с осуществлением договора доверительного управления имуществом, в составе пояснительной записки осуществляется в соответствии с правилами, установленными ПБУ 12/2010 «Информация по сегментам»

Ндс при доверительном управлении недвижимостью | «правовест аудит»

При реализации услуг в рамках договора доверительного управления доверительный управляющий обязан платить НДС. Применение УСН сторонами такого договора не влияет на порядок налогообложения НДС, так как операции доверительного управляющего признаются объектом налогообложения НДС в соответствии с законодательством (ст. 146 НК РФ).

Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, в общем случае не признаются плательщиками НДС. Но налог на добавленную стоимость, уплачиваемый в соответствии со статьей 174.1 НК РФ является исключением из общего порядка (пункт 2 статьи 346.11 главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ).

Предусмотрены особенности исчисления и уплаты НДС при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом (ст. 174.1 НК РФ).

Так, пунктом 1 данной статьи определено, что на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика, установленные гл. 21 НК РФ.

Поэтому доверительный управляющий, в том числе применяющий упрощенную систему налогообложения, признается налогоплательщиком НДС в отношении операций, осуществляемых в рамках указанного договора.

Минфин России разъяснил, что доверительный управляющий, применяющий УСН, при реализации услуг аренды недвижимого имущества, полученного в доверительное управление, обязан предъявить к оплате арендатору этого имущества сумму налога на добавленную стоимость (Письмо Минфина России от 02.03.2011 № 03-07-11/38).

Связано это с тем, что реализация услуг по аренде недвижимого имущества признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговым кодексом установлено, что при реализации услуг налогоплательщик (которым признается доверительный управляющий) дополнительно к их цене обязан предъявить к оплате покупателю этих услуг соответствующую сумму налога на добавленную стоимость (п.1 ст. 168 НК РФ).

Прямо установлено, что при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить счета-фактуры в порядке, установленном НК РФ (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).

Таким образом, применение организацией УСН не влияет на порядок налогообложения НДС операций по договору доверительного управления, так как данные операции признаются объектом налогообложения по НДС (ст. 146 НК РФ). Аналогичные разъяснения предоставил Минфин России (Письмо Минфина России от 05.09.2018 N 03-07-11/6339).

При этом на суммы своего вознаграждения доверительный управляющий счета-фактуры в адрес учредителя управления не выставляет, поскольку доверительный управляющий, применяющий УСН, по собственным операциям не является плательщиком НДС. Свой доход доверительный управляющий учитывает при определении налоговой базы по УСН в составе доходов от реализации на дату получения денежных средств на свой расчетный счет или в кассу организации (пункт 1 статьи 346.15 и пункт 1 статьи 346.17 НК РФ).

Как получить налоговую выгоду от доверительного управления

Отношения по доверительному управлению чужим имуществом в интересах собственника достаточно распространены в предпринимательской сфере (см. подверстку). При этом интерес учредителя управления может быть как экономическим, так и налоговым.

В первом случае целью доверительного управления является приобретение профессиональных услуг по управлению имуществом. Например, если учредитель управления соответствующими навыками или специалистами не обладает. Или же в силу объективных причин, например географической удаленности.

Но нередки случаи использования доверительного управления для достижения иных целей, в частности налоговой оптимизации. При этом указанная экономическая цель — приобретение услуг профессионального управления — является аргументом, позволяющим оправдать полученную налоговую выгоду (п.

4, 9 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.06 № 53).

Налоговые схемы с использованием доверительного управления

В результате доверительного управления может возникнуть налоговая выгода. Поэтому участникам сделки целесообразно устанавливать размер вознаграждения за оказание услуг доверительного управления, учитывая уровень рыночных цен на подобные услуги и в соответствии с объемом реально оказанных услуг. В частности, налоговая экономия на практике возникает в следующих ситуациях.

Перенос прибыли на низконалогового субъекта. Чаще всего в налоговом планировании договор доверительного управления используется для переноса налоговой базы от находящегося на общем режиме налогообложения учредителя управления к доверительному управляющему. Как правило, он применяет упрощенку.

В соответствии с пунктом 3 и пунктом 4 статьи 276 НК РФ доходы, получаемые в рамках исполнения договора доверительного управления, облагаются налогом на прибыль организаций непосредственно у учредителя управления или выгодоприобретателя.

При этом учредитель управления (выгодоприобретатель) вправе учесть в составе своих расходов затраты, связанные с осуществлением доверительного управления, включая вознаграждение управляющего.

Устанавливая повышенную стоимость услуг управляющего, стороны минимизируют прибыль учредителя управления, облагаемую по ставке 20 процентов.

Управляющий-упрощенец вправе применять в качестве объекта обложения только «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Соответственно, полученная им прибыль, уменьшенная на расходы, будет облагаться по ставке от 5 до 15 процентов (п. 3 ст. 346.14, п. 2 ст. 346.20 НК РФ).

Больший налоговый эффект достигается, если доверительным управляющим является индивидуальный предприниматель. Прибыль от оказания услуг доверительного управления после уплаты единого налога в связи с применением УСН поступает в свободное распоряжение предпринимателя и может быть направлена на любые цели, включая, например, личные расходы.

Поэтому в качестве доверительного управляющего обычно выступает один из прямых или, что безопаснее, косвенных владельцев учредителя управления или дружественное ему лицо (дальний родственник и др.). Предприниматель может применять и общую систему налогообложения.

Однако и в этом случае очевидна налоговая выгода от использования более низкой ставки — 13 процентов (п. 1 ст. 224 НКРФ).

Кроме того, в этом случае возможна выгода за счет выплаты дохода бенефициару бизнеса в форме вознаграждения управляющему, а не в виде дивидендов. Даже уплата НДФЛ и единого налога при УСН по более высокой ставке, чем уплата НДФЛ по дивидендам (9% согласно п. 4 ст. 224 НКРФ), может быть выгодна, поскольку перед налогообложением полученный доход уменьшается на сумму расходов.

Эксплуатация недвижимости по доверительному управлению.

В некоторых сферах деятельности, например при предоставлении в аренду недвижимости, наибольшей налоговой экономии можно добиться за счет привлечения в дополнение к доверительному управляющему вспомогательной эксплуатирующей компании.

Доверительный управляющий оказывает юридические услуги (заключает договоры аренды и др.), а эксплуатирующая компания — фактические услуги (обеспечивает снабжение недвижимости электроэнергией, коммунальными, эксплуатационными услугами) (см. схему).

Схема доверительного управления недвижимостью

В данной ситуации можно увеличить экономию от перераспределения прибыли на низконалогового субъекта, а также получить дополнительную налоговую экономию.

Доверительный управляющий — упрощенец, как сказано выше, вправе применять в качестве объекта обложения только «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Если деятельность управляющего не предполагает несения значительных расходов, то у него может возникать существенная сумма налога к уплате. Привлечение эксплуатирующей компании позволит вывести на нее часть прибыли.

Эксплуатирующая компания, в свою очередь, может применять упрощенку с объектом обложения «доходы» и уплачивать единый налог по ставке 6 процентов.

Кроме того, в некоторых случаях выгоду можно получать и при применении эксплуатирующей компанией объекта обложения «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Дело в том, что во многих субъектах РФ для деятельности по управлению недвижимым имуществом установлены пониженные ставки единого налога.

Например, в Москве и на территории Республики Северная Осетия — Алания подобная деятельность облагается по ставке 10 процентов при доле выручки от нее не менее 75 процентов (п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 1 Закона г. Москвы от 07.10.09 № 41, ст. 2, 3 Закона Республики Северная Осетия — Алания от 28.11.13 № 49-РЗ).

10-процентная ставка применяется при управлении эксплуатацией только жилого фонда на территории Республики Коми, если выручка от этого вида деятельности составляет не менее 85 процентов (ст. 1 Закона Республики Коми от17.11.10 №121-РЗ). Еще меньшая ставка — всего 8 процентов — установлена для упрощенцев подпунктом 13 пункта 1 статьи 11.

1 Закона Хабаровского края от 10.11.05 № 308. Правда, только в случае получения дохода исключительно от этого вида деятельности. А согласно подпункту 2 пункта 1 и пункту 2 статьи 1 Закона Томской области от 07.04.

09 № 51-ОЗ, для применения ставки 7,5 процента достаточно, чтобы доля доходов от осуществления такого вида деятельности не опускалась ниже 70 процентов.

Но даже если регионами не установлены пониженные ставки по УСН, то экономия все равно возможна — по страховым взносам.

Эксплуатирующие компании, работающие на УСН, вправе до 2018 года применять пониженную ставку страховых взносов — 20 процентов — по деятельности, связанной с управлением недвижимым имуществом, причем не только жилого, но и нежилого фонда (подп. «я.2» п. 8 ч. 1, ч. 3.4 ст. 58 Федерального закона от 24.07.09 № 212-ФЗ).

Напомним, что при применении пониженных тарифов не начисляются страховые взносы при достижении предельного размера выплат. В силу этого выгодно перевести в эксплуатирующую компанию как можно большую часть персонала, занимающегося непосредственным обслуживанием недвижимости.

Читайте также:  Долги остались за уволенными. Что делать?

Отсрочка уплаты налога на прибыль иностранной компанией. Иностранные компании, не осуществляющие в России деятельность через постоянное представительство, но получающие доходы от источников в России, могут откладывать уплату налога на прибыль организаций за счет использования договора доверительного управления.

В соответствии с пунктом 3 и пунктом 6 статьи 309 НК РФ доход учредителя управления (выгодоприобретателя) подлежит обложению налогом у источника только в момент его фактической выплаты управляющим. Управляющий в этом случае выступает в качестве налогового агента. Периодичность выплаты дохода по договору доверительного управления определяется условиями договора.

Стороны могут предусмотреть однократную выплату дохода в момент прекращения действия договора.

Например, иностранная организация, владеющая недвижимостью в России, может сдавать ее в аренду не напрямую, а через доверительного управляющего.

Арендная плата, накапливающаяся у доверительного управляющего, не будет подлежать обложению налогом на прибыль до момента ее перечисления выгодоприобретателю.

Кроме того, в этом случае можно в безналоговом режиме реинвестировать часть полученного арендного дохода: договор доверительного управления может возлагать на управляющего обязанность по содержанию недвижимости, ее реконструкции, достройке, дооборудованию и иным действиям.

Осуществление подобных расходов управляющим не повлечет возникновения налогооблагаемого дохода у иностранного выгодоприобретателя. В аналогичном порядке уплату налога на прибыль откладывают и при передаче иностранной организацией в доверительное управление ценных бумаг и иных активов.

Отсрочка уплаты налога на прибыль будет действовать при условии, что деятельность иностранной организации не приводит к образованию в России постоянного представительства. Оно может возникнуть в случае, если управляющий будет квалифицирован в качестве зависимого агента учредителя управления.

Пунктом 9 статьи 306 НК РФ определены условия, при которых считается, что иностранная организация действует в России через постоянное представительство при реализации в России товаров, работ и услуг.

 Для этого она должна осуществлять деятельность через лицо, которое на основании договора с этой иностранной организацией представляет ее интересы в России, действует от ее имени, имеет и регулярно использует полномочия на заключение контрактов или согласование их существенных условий от имени данной организации (зависимый агент). Деятельность через доверительного управляющего не приведет к признанию постоянного представительства, если он будет действовать в рамках своей основной (обычной) деятельности, аналогично тому, как предоставляют услуги брокеры, комиссионеры, профессиональные участники российского рынка ценных бумаг.

Для квалификации доверительного управляющего в качестве зависимого агента существуют серьезные формальные препятствия: доверительный управляющий никогда не может действовать от имени учредителя управления, все сделки в рамках договора доверительного управления управляющий совершает только от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГКРФ). Вместе с тем в случае возможного спора с налоговым органом не стоит рассчитывать только на формальные основания. Куда более важным является фактическое содержание отношений, складывающихся между управляющим и учредителем управления: управляющий должен действительно выступать как независимый агент, осуществляющий свою профессиональную (обычную) деятельность. В целом вероятность квалификации управляющего в качестве зависимого агента учредителя управления при правильном оформлении договорных отношений является очень низкой.

Доверительное управление защищает активы

Благодаря использованию договора доверительного управления можно достигнуть и иных целей, не связанных напрямую с налоговой экономией. Речь идет в первую очередь о защите активов от внутренних и внешних угроз.

Так, например, при структурировании холдингов, как правило, все ценные активы группы компаний переводятся на баланс специально учрежденных компаний — держателей активов. Вместе с тем российская практика показывает, что в качестве учредителей держателей активов обычно выступают не сами бенефициары (физические лица — реальные владельцы холдинга), а их доверенные лица.

Это делается для избежания аффилированности, дробления дорогостоящих активов на несколько компаний с целью применения специальных налоговых режимов и в силу иных причин.

В этом случае для бенефициаров всегда существует риск оппортунистического поведения со стороны доверенных лиц: они могут распорядиться активами самостоятельно, например продать по заниженной цене, причинив ущерб имущественным интересам бенефициаров.

Для минимизации этого риска имущество держателей активов передается в доверительное управление специальной компании, напрямую подконтрольной бенефициарам.

Конечно, даже передав имущество в доверительное управление, держатель активов теоретически имеет возможность распорядиться им.

 Однако на практике без осуществления реального владения над вещью сделать это затруднительно, поскольку любой добросовестный покупатель пожелает перед покупкой как минимум осмотреть приобретаемую вещь.

Доверительное управление может защитить активы и от внешних атак на учредителя управления. В соответствии со статьей 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления.

Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением случая несостоятельности (банкротства) этого лица.

Таким образом, даже при наличии у учредителя долгов изъять и продать имущество, переданное в доверительное управление, для покрытия этих долгов можно не ранее объявления учредителя управления банкротом. А эта процедура на практике может занять значительное время.

Поэтому активы, переданные в доверительное управление, защищены от внесудебного обращения взыскания на них по решению налоговых органов (ст. 47 НКРФ) или в иных подобных случаях.

Что нужно учесть при заключении договора доверительного управления

Любые модели, обеспечивающие серьезную налоговую экономию, могут вызвать претензии со стороны налоговых органов, которые попытаются рассмотреть получаемую экономию в качестве необоснованной налоговой выгоды. Согласно пунктам 4 и 9 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.

06 № 53, налоговая выгода считается необоснованной, если она получена налогоплательщиком вне связи с осуществлением реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Или же если установлено, что главной целью, преследуемой налогоплательщиком при совершении хозяйственных операций, было получение дохода исключительно или преимущественно за счет налоговой выгоды в отсутствие намерения осуществлять реальную экономическую деятельность.

С учетом этих требований должна формироваться структура хозяйственных отношений по рассматриваемому договору.

Во-первых, услуги доверительного управления должны носить реальный характер, то есть доверительный управляющий должен реально осуществлять функции по управлению имуществом: заключать сделки с имуществом, обеспечивать его содержание и эксплуатацию.

Результаты работы управляющего должны подробно документироваться в его отчетах, составление которых обязательно в силу пункта 4 статьи 1020 ГК РФ.

Чем детальнее окажется этот отчет, тем труднее налоговым органам будет доказать отсутствие реальной деятельности со стороны управляющего.

Во-вторых, при привлечении доверительного управляющего учредителем управления должна преследоваться объективная экономическая цель, не связанная с налоговой экономией. В частности, необходимость в привлечении управляющего может быть объяснена отсутствием в штате учредителя управления профессиональных управленческих кадров.

Иначе говоря, доверительный управляющий обязан обладать необходимым персоналом, опытом и навыками, благодаря которым можно повысить эффективность использования активов учредителя управления.

Рекомендуется через некоторое время после заключения договора провести анализ эффективности доверительного управления (например, сравнив показатели выручки, рентабельности до и после заключения договора) с соответствующим документальным оформлением результатов анализа.

Наконец, крайне важным является четкое формулирование условий договора доверительного управления. Согласно пункту 2 статьи 274 НК РФ, расходы, связанные с осуществлением доверительного управления, признаются расходами управляющего, если в договоре не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем управления.

Таким образом, четкое распределение в договоре расходов, подлежащих и не подлежащих возмещению, просто необходимо. В противном случае при наличии неясностей в договоре у каждой из сторон существует риск отказа в признании в составе расходов таких «туманных» затрат.

И разрешать спор придется в суде (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от14.01.11 №КА-А40/17117-10-П).

Кроме того, необходимо помнить, что по договору доверительного управления финансовый результат подлежит обложению налогом на прибыль организаций непосредственно у учредителя управления (выгодоприобретателя).

Доходы учредителя управления и доверительного управляющего формируются в каждом отчетном (налоговом) периоде независимо от того, предусмотрено ли договором осуществление расчетов в течение срока его действия или нет (ст. 332 НКРФ).

Исключение сделано только для иностранных компаний — учредителей управления, о чем сказано выше.

Значит, в договоре необходимо установить строгие требования к содержанию и периодичности представления доверительным управляющим отчетов, чтобы учредитель управления имел возможность своевременно исчислить и уплатить авансовые платежи и налог с получаемой прибыли.

Договор доверительного управления подразумевает, что учредитель управления передает имущество, как правило принадлежащее ему самому, под внешнее управление. Обычно в качестве доверительного управляющего выступает либо индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация. К управляющему право собственности на переданное ему имущество не переходит (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Срок, в течение которого осуществляется такое управление, и вид имущества определяются договором. Кроме того, в нем указывается, кто является выгодоприобретателем по этой сделке — учредитель управления или иное лицо.

Также договор закрепляет размер вознаграждения доверительного управляющего (ст. 1016 ГКРФ).

На практике стоимость подобных услуг часто устанавливается в процентном отношении к выручке, получаемой при управлении имуществом учредителя.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *