Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика Покупка квартиры в строящемся доме — рискованное дело. Покупатель рискует не только деньгами, но и временем. Нередко простое обещание застройщика «объект скоро будет сдан в эксплуатацию», превращается в бесконечность. Именно поэтому расторжение ДДУ в большинстве случаев происходит по инициативе дольщика.

Порядок расторжения ДДУ закреплен в ст. 9 ФЗ №214. Согласно нормам, которые прописаны в данной статье, договор может быть расторгнут:

  • 1) В одностороннем порядке по инициативе дольщика
  • 2) В одностороннем порядке по инициативе застройщика
  • 3) В двустороннем порядке (по соглашению сторон)
  • 4) Через суд

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Причины, по которым дольщик имеет право расторгнуть договор, закреплены в п.1 ст. 9 ФЗ №214, а именно:

  1. 1) Застройщиком были нарушены обязательства по передачи объекта (срок сдачи в эксплуатацию превышен более чем на два месяца).
  2. 2) Застройщик построил объект с нарушениями условий договора (нарушены обязательные требования, которые привели к ухудшению качества объекта и сделали квартиру непригодной для проживания).
  3. 3) Застройщик отказывается устранять недостатки объекта в разумный срок.
  4. 4) Застройщик отказывается уменьшать стоимость договора или возмещать дополнительные расходы дольщика (в случае, если были обнаружены недостатки объекта).

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

  • Причина, по которой застройщик может расторгнуть договорные отношения с контрагентом, одна — злостное невыполнение финансовых обязательств со стороны дольщика:
  • 1) задержка выплаты более чем на два месяца (актуально при наличии согласованного графика оплат, а также на условиях разового погашения суммы);
  • 2) нарушение установленных сроков выплат более трех раз в течение года.
  • Любые другие нарушения финансовых условий договора не могут стать причиной одностороннего расторжения ДДУ застройщиком.

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Данная процедура не требует выполнения обязательных условий договора. Контрагенты вправе самостоятельно договариваться о способе и сроках реализации своих законных прав и обязанностей. Главное, чтобы расторжение договора ДДУ происходило по обоюдному согласию сторон.

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Дольщик может обратиться в суд в случае, если:

1) Строительство дома было приостановлено или заморожено на неопределенный срок.

2) Существенно изменилась проектная документация объекта.

Все изменения проектной документации, которые касаются отклонения от первоначальных параметров объекта строительства, должны вновь утверждаться застройщиком.

Участник долевого строительства вправе требовать расторжения ДДУ в случае, если такие изменения являются существенными, нарушают его права и затрагивают интересы.

  1. 3) Застройщик, который нарушил условия договора ДДУ, отказывается возвращать денежные средства или выполнять установленные обязательства.
  2. 4) Изменилось назначение нежилых помещений в многоквартирном доме.
  3. 5) Иные случаи, предусмотренные законом.

Законом не предусмотрен исчерпывающий перечень причин для обращения в суд. Это означает, что дольщик вправе действовать, исходя из условий договора ДДУ.

  • Перед тем как подать заявление в суд, истцу необходимо:
  • 1) Отправить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с задержкой строительства и расторжении договора ДДУ.
  • 2) Определить цену иска. Физическое лицо может взыскать с застройщика:

стоимость квартиры; процент за пользование денежными средствами; процент за нарушение сроков возврата денежных средств, которые поступили на банковский счет застройщика в качестве цены договора ДДУ; компенсацию морального вреда. Размер компенсации устанавливается по усмотрению истца, однако итоговая сумма будет определена в ходе судебного заседания. Стоит учесть, что юридические лица и индивидуальные предприниматели не могут претендовать на компенсацию морального вреда.

3) Отправить копию иска ответчику (застройщику).

Если дом своевременно не сдан в эксплуатацию или квартира имеет Существенные недостатки, дольщик вправе расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Однако одного желания недостаточно, покупателю необходимо соблюсти правовой порядок расторжения сделки.

  1.  В первую очередь дольщику нужно направить претензию застройщику о расторжении договора. В тексте документа указывается: 
  2. 1) Причина расторжения договорных отношений (с ссылкой на законодательную норму).
  3. 2) Требования заявителя (дольщика).
  4. 3) Банковские реквизиты, на которые застройщик должен вернуть денежные средства.

Претензию необходимо отправить на юридический адрес компании заказным письмом с уведомлением или лично принести его в канцелярию.

К уведомлению нужно приложить опись вложения — документ, в котором перечисляются и описываются юридически важные характеристики письма.

Если уведомление передается лично в руки представителю строительной компании, рекомендуется настаивать на том, чтобы лицо, которое принимает корреспонденцию, поставило на втором экземпляре обращения входящий номер, дату и подпись.

Днем расторжения договора ДДУ считается день направления претензии (основание: ч. 4 ст. 9 Закона №214-ФЗ). С этого момента застройщик в течение 20 дней обязан вернуть контрагенту все денежные средства, которые являются ценой договора и процент за пользование.

  • В случае, если застройщик отказывается своевременно перечислять денежные средства, дольщик вправе обратиться в суд. Для этого ему потребуется собрать необходимый пакет документов:
  • 1) Копия договора ДДУ
  • 2) Документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по договору

3) Копия претензии застройщику (истцу также необходимо подтвердить факт передачи данного документа. Если претензия направлялась заказным письмом, нужно приложить почтовое уведомление о получении корреспонденции. Если лично передавалось в руки работнику компании — входящий номер и дату регистрации)

  1. 4) Ответ застройщика на претензию (при наличии)
  2. 5) Документы, которые подтверждают (обосновывают) требования дольщика (дефектная ведомость, заключение экспертной комиссии о наличии недостатков)
  3. 6) Расчет процентов за пользование деньгами и за нарушение сроков возврата денежных средств

7) Квитанция об уплате госпошлины. В соответствии с п. 3 ст. 333.36 НК РФ, госпошлина оплачивается в случае, если цена иска превышает 1 млн. руб

Договор ДДУ будет считаться расторгнутым, если суд принял сторону истца.

Прежде всего застройщик должен направить контрагенту письмо-оповещение, в котором выразить требование о срочном погашении задолженности по обязательным платежам.

Дольщик обязан выполнить требования застройщика в течение 30 дней с момента получения письма. По истечению данного срока возможно расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика.

После того, как договор ДДУ был расторгнут, дольщику возвращаются все денежные средства, которые были им уплачены на текущий момент.

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Выплата денежных средств дольщику возможна только после регистрации расторжения договора ДДУ.

Специалисты юридической компании “Силкин и партнеры” рекомендуют отнестись к процедуре расторжения договора ДДУ с особой внимательностью и осторожностью.

Дело в том, что после того, как договор будет расторгнут по инициативе дольщика, взыскать уплаченные денежные средства с застройщика будет достаточно сложно. Особенно это касается ситуаций, когда застройщик планирует признать себя банкротом.

С 1 июля 2019 года прямая передача денежных средств застройщику запрещена. Теперь деньги за квартиру в строящемся доме вносятся на эскроу-счет. Такой алгоритм ведения финансовых расчетов гарантирует сохранность материальных вложений дольщика. Денежные средства “замораживаются” на специальном условном счете до момента регистрации права собственности.

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Срывы сроков передачи в эксплуатацию случаются достаточно часто. В большинстве случаев застройщик действует на опережение, он рассылает всем участникам долевого строительства уведомление о переносе даты сдачи объекта и предлагает подписать дополнительное соглашение.

Не стоит соглашаться на условия Застройщика. Подписывать соглашение — это право дольщика, а не обязанность. Отказ от выполнения требований застройщика не влияет на срок передачи жилья. Данное доп. соглашение выгодно только застройщику, оно снимает со строительной организации ответственность за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

  • Расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи дома предусматривает выплату неустойки с застройщика.
  • Существует несколько способов взыскания неустойки:
  • 1) Путем проведения мирных переговоров с застройщиком (досудебное урегулирование)
  • 2) Через суды общей юрисдикции
  • 3) Через Арбитражный суд.

Взыскать неустойку с застройщика можно попытаться самостоятельно, без привлечения юриста. Для этого, прежде всего необходимо правильно рассчитать ее размер.

Следует учесть, что действовало Постановление №423.

В соответствии с данным документом проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора долевого участия не начислялись с 3 апреля 2020 до 01.01.2021 года.

Данная законодательная норма не лишает дольщика возможности расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке, если срок сдачи объекта затягивается более чем на два месяца.

Постановление №423 действует и в отношении расчета неустойки при расторжении ДДУ. Используя калькулятор расчета неустойки, необходимо обратить внимание на данную временную поправку.

Если у дольщика есть сомнения относительно платежеспособности строительной организации, он вправе воспользоваться услугой по выкупу неустойки.

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Одностороннее расторжение, который обременен ипотечным кредитом, без весомых причин невыгодно в первую очередь самому дольщику. Сложность ситуации заключается в том, что договор ДДУ находится на балансе залога в банке. Таким образом, должник не имеет права совершать с данным документом никаких юридических действий.

  1. Однако, если застройщик грубо нарушает условия договора, контрагент вправе инициировать процедуру расторжения договорных отношений.
  2. Для этого необходимо:
  3. 1) В письменном виде уведомить отделение банка, в котором оформлен ипотечный кредит, о своих намерениях.
  4. 2) Предоставить банку доказательства нарушения условий договора ДДУ.
  5. 3) Написать заявление в отделение банка, в котором требовать перерасчета процентов по случаю досрочного погашения кредита.
  6. 4) Отправить девелоперу уведомление про одностороннее расторжение договора ДДУ дольщиком.
Читайте также:  Договор ренты: виды, стороны, предмет

Законодательство РФ не содержит прямых указаний, в которых прописан четкий порядок расторжения договора ДДУ с ипотекой. Однако, убытки, которые были понесены сторонами сделки, ложатся на плечи виновнику ситуации. Таким образом, застройщик, нарушивший условия договора, возмещает убытки банковской организации.

Юридическая компания «Силкин и Партеры» может предоставить широкий спектр услуг, касающихся договора долевого участия. Наши юристы могут как проконсультировать по любым вопросам.

Обладая обширным судебным опытом, мы можем провести весь комплекс мероприятий по расторжению договора через суд. Мы готовы взять на себя весь комплекс работ: от консультации до получения вами денежных средств.

Своевременное обращение к квалифицированным юристам и является залогом успеха!

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика или застройщика в одностороннем и судебном порядке

Приобретение жилплощади по ДДУ с июля 2019 года осуществляется по новым правилам. Ключевым условием для привлечения новых дольщиков стало получение разрешения на возведение каждого отдельного дома, использование системы эскроу-счетов. Однако даже после указанных нововведений расторжение ДДУ осуществляется по прежним основаниям, указанным в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Федеральный Закон 214

Хотя заключения стандартных договором происходит по нормам ГК РФ, для сферы ДДУ был разработан и принят специальный нормативный акт – Закон № 214-ФЗ. Он распространяется на следующие правоотношения:

  • получение и размещение на сайтах стройкомпании разрешительной и проектной документации;
  • установление единого порядка заключения договоров, который распространяется на всех дольщиков;
  • введение штрафных санкций и мер воздействия за несоблюдение сроков сдачи жилья, ненадлежащее качество объекта;
  • определение условий, при которых расторжение договора долевого участия допускается в одностороннем порядке.

ФЗ 214 применяется не только при заключении ДДУ с частными лицами. Дольщиком может быть и организация, вложившая средства на покупку помещений для собственных нужд, либо для последующей перепродажи. Максимальный объем гарантий по Закону № 214-ФЗ регламентирован именно для граждан, в том числе в виде повышенных ставок пени за нарушение обязательств.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке

По условиям ДДУ дольщик приобретает не готовую квартиру или нежилое помещение, а право требования на часть площади МКД. Когда дом будет достроен и принят в эксплуатацию, по количеству квадратных метров, зафиксированных в соглашении, будет осуществляться передача объекта с регистрацией прав. ДДУ также должен быть зарегистрирован в Росреестре с размещением информации в ЕГРН.

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Одностороннее расторжение договоров со стройкомпаниями допускается в случаях, указанных в ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Эта норма разграничивает ситуации, когда прекращение отношений допускается вне зависимости от судебного акта, и случаи, когда требование должен проверить и утвердить суд.

В первом варианте гражданину достаточно направить компании письменное уведомление с указанием оснований для расторжения ДДУ. Во втором случае придется обращаться с исковым заявлением и документами в суд.

Основания

Причины досрочного расторжения договора ДДУ по инициативе частного лица всегда связаны с нарушением его интересов застройщиком. По ч. 1 ст. 9 Закона такое требование можно заявить:

  • при несоблюдении срока передачи готового объекта более чем на 2 месяца;
  • при неисполнении требований об устранении недостатков квартиры или иного помещения в МКД, либо соразмерного снижения цены, либо компенсации расходов дольщика;
  • при выявлении существенных отступлений от качества объекта, что препятствует его использованию для проживания;
  • в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Обратите внимание! Использовать указанные основания можно только до фактической передачи объекта и до государственной регистрации его в Росреестре. После подписания акта и госрегистрации ДДУ уже утратит силу. Собственник квартиры сможет предъявлять требования по качеству объекта, взыскивать расходы и убытки.

Прекращение отношений по изложенным выше факторам является обязанностью стройкомпании, если она получит официальное уведомление.

Застройщик обязан вернуть деньги, выплатить штрафные санкции (если это регламентировано законом или ДДУ).

Если организация проигнорирует уведомление или вынесет необоснованный отказ в расторжении, через суд с нее будет дополнительно взыскан штраф 50% от суммы долга, денежная компенсация морального вреда.

  Как продать квартиру с долгом по квартплате?

Порядок действий дольщика

По Закону 214-ФЗ у дольщика есть право выбора – требовать одностороннего расторжения ДДУ или ждать от застройщика надлежащего исполнения обязательств.

В большинстве случаев, если деятельность строительной компании уже связана с отступлением от договора, рассчитывать на достройку МКД или выполнения иных требований не приходится.

Порядок действий дольщика по ст. 9 Закона № 214-ФЗ заключается в следующем:

  • установив основания для одностороннего расторжения ДДУ нужно направить застройщику письменное уведомление;
  • документ направляется по почте заказным письмом с уведомлением (это прямое требование закона, т.е. личное вручение не применяется);
  • срок на рассмотрение требований нужно указать в уведомлении (если этот период дольщик не указал, действует правило разумного срока, т.е. до 30 дней);
  • застройщик обязан подписать соглашение о расторжении ДДУ, вернуть денежные средства.

Для сроков и порядка возврата денег дольщику в статье 9 Закона 214-ФЗ есть отдельный пункт. Строительной компании дается не более 20 дней на выплату средств и неустойки. Этот срок отсчитывается со дня расторжения ДДУ.

Возврат денег и уплата процентов

При одностороннем расторжении ДДУ подрядная или строительная организация обязана вернуть деньги, внесенные для оплаты цены по договору. Если условиями документа была предусмотрена частичная оплата с окончательным расчетом после передачи объекта, будет возвращена фактически оплаченная часть.

Кроме стоимости по договору строительная компания обязана выплатить проценты за пользование деньгами, т.е. неустойку.

В долевом строительстве действует специальный повышенный размер пени, если дольщиком является частное лицо – 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если договор расторгает юридическое лицо, неустойка считается как 1/300 от указанного показателя. Для расчета штрафных санкций модно использовать онлайн-калькулятор, либо обратиться за помощью к юристам.

Ответственность застройщика за нарушение сроков возврата денег дольщику

На расчет с дольщиком (возврат средств и процентов) во внесудебном порядке застройщику дается не более 20 дней. При нарушении этого срока неустойка будет начисляться до полного расчета с дольщиком. Эту сумму можно взыскать в судебном порядке, предъявить к принудительному удержанию через ФССП.

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Нарушение срока расчета повлечет и дополнительную меру ответственности, если дольщиком являлся гражданин. По Закону № 2300-1 «О защите прав потребителей» будет взыскан штраф 50% от общей суммы задолженности. Учитывая, что цена объекта по ДДУ исчисляется миллионами, санкции для нарушителя будут максимально серьезными.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Подать исковое заявление в судебные инстанции можно по причине отказа застройщика расторгнуть контракт по указанным выше причинам, либо по дополнительным основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

В первом случае речь идет не о расторжении ДДУ, а о получении средств и привлечении строительной компании к ответственности.

Во втором варианте суд будет оценивать, возникли ли основания для прекращения договорных отношений.

Основания

Поводы для расторжения ДДУ исключительно через суд указаны в ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ. К ним относится:

  • прекращение или приостановление строительных работ по возведению МКД, если это явно ведет к нарушению срока сдачи готового объекта дольщику;
  • если обновилась проектно-техническая документация, в результате чего исходная площадь помещений по ДДУ изменится более чем на 5%;
  • если меняется целевое назначение общедомового имущества или вспомогательных помещений;
  • если нарушаются иные исходные условия проекта или контракта.

  Кредит с временной регистрацией

Вопрос по поводу расторжения ДДУ в перечисленных случаях носит характер спора. Гарантировать, что суд примет положительное решение в вашу пользу, практически невозможно. Чтобы оформить иск, подготовить доказательства и добиться успеха в судебном процессе, обратитесь за помощью к нашим юристам.

Порядок обращения в суд

В перечисленных выше случаях подавать письменное уведомление до обращения за судебной защитой необязательно. Однако мы рекомендуем подготовить такое письмо, поскольку строительная компания может пойти навстречу и подписать добровольное соглашение о расторжении ДДУ. Также при переписке могут возникнуть дополнительные моменты, которые понадобятся в суде.

Обращаться в судебные органы можно в любой момент после выявления причин по ч. 1.1 Закона № 214-ФЗ. Однако будет применяться срок давности по ГК РФ – не позднее 3-х лет после выявления оснований для подачи иска. Более позднее обращение приведет к прекращению дела без рассмотрения требований дольщика.

Подсудность

Выбор суда для подачи иска зависит от статуса дольщика. Если участником ДДУ является гражданин, он должен обращаться в суд общей юрисдикции по месту возведения МКД, по юридическому адресу застройщика, либо по своему месту жительства. Такая альтернативная подсудность применяется, поскольку на граждан распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Если застройщик находится в стадии банкротства, подавать иск придется в арбитраж. Также через арбитражные суды будет рассматриваться спор, если дольщиком является юридическое лицо.

Читайте также:  Придомовая территория

Госпошлина

При расторжении ДДУ через суд госпошлина рассчитывается как за подачу иска неимущественного характера. Для граждан ставка пошлины составляет 300 руб., тогда как юридические лица платят 6000 руб.

Необходимые документы

Основанием для возбуждения судебного дела является исковое заявление о расторжении ДДУ. К иску нужно приложить:

  • исходный договор долевого участия в строительстве, все приложения и допсоглашения к нему (например, о продлении срока сдачи жилья);
  • выписка ЕГРН, подтверждающая регистрацию ДДУ (если договор еще не зарегистрирован в регпалате, об этом нужно указать в иске);
  • платежные документы, подтверждающие перечисление средств застройщику;
  • письменные претензии или уведомления, если они направлялись дольщиком;
  • переписка по поводу нарушения условий ДДУ;
  • материалы и доказательства, подтверждающие основания для подачи иска;
  • платежка об оплате госпошлины.

Если ваши интересы в суде представляет юрист или адвокат, нужно приложить доверенность. Также при подаче иска нужно сделать копии паспорта дольщика, регистрационных документов юридического лица.

Образец иска

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Возврат денег и выплата процентов

Для расторжения ДДУ в судебном порядке предусмотрен специальный срок возврата денег и расчета неустойки. Застройщик обязан вернуть деньги с процентами в течение 10 дней после прекращения договорных отношений.

Этот срок считается с момента вступления в силу решения суда, если иная дата не указана в этом документе.

Кроме цены договора, истец получит проценты (1/150 или 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ), возмещение судебных расходов, компенсацию затрат на юридические услуги.

  Статьи, регулирующие неуплату алиментов в России

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

В одностороннем порядке может расторгнуть ДДУ и строительная компания. Для этого можно использовать только основания, предусмотренные ГК РФ или договором.

Например, законным основанием для прекращения договорных отношений будет отказ дольщика оплачивать сумму по ДДУ.

До обращения в суд с исковым заявлением застройщик обязан направить дольщику письменное требование, указать на основания расторжения.

Риски дольщика

Основной риск дольщика связан с нарушением сроков сдачи готового жилья. Даже если в проектной декларации и ДДУ эта дата будет четко обозначена, застройщик может попытаться ее продлевать.

Для этого гражданам направляются соглашения с указанием новых сроков передачи квартиры.

Юристы рекомендуют не подписывать такие документы, так как расторгнуть ДДУ по причине затягивания строительства будет невозможно.

После перехода на использование эскроу-счетов существенно снизились риски невозврата денег по причине банкротства строительной организации. Однако полностью исключить такие последствия нельзя. Поэтому мы рекомендуем обратиться на юридическую консультацию при первом возникновении проблем с застройщиком.

Можно ли расторгнуть ДДУ если застройщик выполняет свои обязательства

В ст. 9 Закона № 214-ФЗ прямо указано, что при надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств, дольщик не может требовать расторжения ДДУ во внесудебном порядке. Поэтому единственным вариантом для прекращения договорных отношений является обращение в суд.

Судебная практика

В Законе № 214-ФЗ достаточно четко определены основания для расторжения договора, поэтому проблем с их подтверждением в суде не возникнет. Сложности могут возникать в следующих случаях:

  • при подаче строительной компанией заявления на банкротство (в этом случае даже при расторжении ДДУ очень сложно быстро вернуть деньги);
  • при несоразмерности неустойки сумме основного долга (по таким признакам арбитражные суды часто снижают размер пени, если истцом является юридическое лицо);
  • при заключении договоров переуступки прав в долевом строительстве, так как для покупателя могут устанавливаться иные условия сделки.

Если истцом является частное лицо, судебная практика практически во всех случаях на его стороне.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

В любой момент стороны могут договориться о добровольном расторжении договора. Никаких специальных моментов по этому вопросу Закон № 214-ФЗ не содержит. Соглашение нужно оформить письменно после согласования всех условий возврата средств. Вступит в силу документ после его регистрации в Росреестре.

Как расторгнуть ипотеку с ДДУ: особенности процесса

Если для заключения ДДУ был использован ипотечный кредит, банк привлекается к рассмотрению спора. Деньги, которые вернет застройщик, будут перечислены на банковский счет, тогда как дольщик сможет получить только неустойку. Взыскать проценты, которые заемщик выплатил по ипотеке, можно только в части, непокрытые неустойкой по Закону № 214-ФЗ.

Возможность одностороннего расторжения ДДУ предусмотрена статьей 9 закона № 214-ФЗ. Это можно сделать во внесудебном или судебном порядке, в зависимости от причин предъявления таких требований. После расторжения договора застройщик обязан не только вернуть деньги, фактически внесенные дольщиком, но и выплатить неустойку.

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Договор долевого участия (далее ДДУ), согласно российскому законодательству, дает возможность дольщику расторгнуть его в одностороннем порядке. Достаточно одного желания выйти из соглашения и потребовать у застройщика деньги обратно.

Причин у дольщика может быть много: появилась возможность купить жилье на вторичном рынке, переезд в другой регион, непредвиденные обстоятельства (расходы на лечение, распалась семья, и др).

Но чаще всего ДДУ расторгается по объективным причинам: не устраивает качество жилья, строительство затягивается или приостановлено на неопределенный срок.

Когда можно расторгнуть договор долевого участия?

Договор долевого строительства можно расторгнуть по инициативе как застройщика, так и дольщика. Первый обязан вернуть все вложенные средства дольщикам, выплатить компенсацию и моральный вред. Происходит это, если компания испытывает финансовые трудности, не может вести строительство, несоблюдение условий договора обусловлено иными факторами. 

  • Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, когда вторая сторона нарушает условия, например, пропустила срок внесения денежных средств на два месяца.
  • По инициативе дольщика договор расторгается в случае, если лицо передумало приобретать данное жилье, испытывает трудности или не может выплатить сумму по договору сделки. Аналогично, когда компания нарушила срок сдачи объекта, можно требовать расторжения договора.
  • Согласно закону, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через двадцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства.
  • По инициативе дольщика договор расторгается в случае, если лицо передумало приобретать данное жилье, испытывает трудности или не может выплатить сумму по договору сделки. Аналогично, когда компания нарушила срок сдачи объекта, можно требовать расторжения договора.

Что нужно знать о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке

24.09.2018

Расторжение ДДУ (договора долевого участия): порядок, сроки и судебная практика

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу разъясняет!

Вопросы расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке регулируются положениями ч.8 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и  ч.

3, 4 ст.

9  Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора участия в долевом строительстве в связи с односторонним отказом одной из сторон от исполнения договора необходимо:

1. Подать в орган регистрации прав заявление о внесении записи об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве;

2. Оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей (п.30 ч.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ);

  • 3. К заявлению приложить документы, подтверждающие соблюдение установленного законом порядка одностороннего расторжения:
  • в случае отказа застройщика от исполнения договора:
  • предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства  задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (заверенная копия и оригинал);
  • документы, подтверждающие получение участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора, либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (заверенная копия и оригинал);
  • копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке (опись вложения, почтовый конверт с отметкой об отправке, почтовые квитанции в подлинном экземпляре и заверенной копии);
  • при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение;
  • в случае отказа участника долевого строительства от исполнения договора:
  • копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке (опись вложения, почтовый конверт с отметкой об отправке, почтовые квитанции в подлинном экземпляре и заверенной копии)
  • при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Читайте также:  Отказ от наследства по закону в 2021 году

В случае несогласия одной из сторон договора долевого участия  с односторонним отказом другой стороны от исполнения договора, такая сторона имеет право обратиться в суд за защитой своих прав с предоставлением соответствующих доказательств надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором, и заявив ходатайство о наложении соответствующих обеспечительных мер. 

В случае отсутствия обеспечительных мер на момент поступления в Управление заявления о внесении записи об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве с приложением предусмотренных законом документов, у регистратора будет отсутствовать основание для принятия решения о приостановлении или отказе во внесении записи.

Вс пояснил, в каких случаях дольщик вправе рассчитывать на возмещение убытков при расторжении дду

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда вынесла Определение № 69-КГ20-15-К7 по спору о взыскании с застройщика убытков в пользу дольщика в связи с расторжением последним ДДУ из-за нарушения сроков передачи квартиры.

В апреле 2017 г. АО «Сибстройсервис» заключило договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с К., по условиям которого последний должен был получить однокомнатную квартиру не позднее 28 февраля 2018 г. Дольщик выполнил свое обязательство по оплате квартиры в полном объеме.

В апреле 2019 г. мужчина уступил Юрию Волкову свои права требования к застройщику по договору цессии за 720 тыс. руб.

Ввиду невыполнения застройщиком в установленный срок обязательства по передаче введенного в эксплуатацию объекта недвижимости участнику долевого строительства последний отказался от исполнения сделки, уведомив «Сибстройсервис» о ее расторжении.

По результатам оценки квартиры ее рыночная стоимость превысила 1,1 млн руб., соответственно, разница между ценой, уплаченной по ДДУ, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора составила 450 тыс. руб.

В иске к застройщику Юрий Волков указал, что действия ответчика нарушили его потребительские права, и просил взыскать с него денежную сумму, уплаченную по ДДУ, проценты за пользование данными денежными средствами, проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с нарушением срока их возврата, убытки в виде разницу между ценой, уплаченной по ДДУ, и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения сделки, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, отказав в возмещении убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта и ценой, уплаченной по договору.

При этом суд исходил из того, что неполучение жилого помещения явилось следствием действий самого истца, достоверно знавшего о нарушении ответчиком срока передачи объекта и утратившего интерес в его приобретении, тогда как вина застройщика заключается не в отказе от исполнения обязательства, а в нарушении сроков его исполнения, в связи с чем указанные требования выходят за рамки ответственности ответчика.

В свою очередь, апелляция изменила это решение в части суммы штрафа и общего размера взысканных денежных средств. Впоследствии кассация поддержала такие судебные решения, указав, что до направления истцом ответчику уведомления о расторжении договора жилой дом, в котором расположена квартира, был введен в эксплуатацию, что исключает вывод о возникновении убытков на стороне истца.

В кассационной жалобе Юрий Волков оспорил судебные акты в Верховный Суд как незаконные в части отказа в удовлетворении исковых требований о возмещении убытков.

После изучения материалов дела ВС напомнил, что перемена лиц на стороне кредитора не изменяет размер ответственности должника в случае нарушения им обязательства. Для разрешения вопроса о возмещении убытков также не имеют значения момент заключения договора, на основании которого произошла уступка требования, и цена, уплаченная цессионарием цеденту по этому договору.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г.

№ 17 ВС отметил, что при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. Соответственно, убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. Таким образом, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы.

Высшая судебная инстанция добавила, что исходя из разъяснений Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.

), убытки, причиненные дольщику расторжением ДДУ по основаниям, предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве, возмещаются застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства (в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств). В случаях же, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, независимо от уплаты должником процентов за пользование денежными средствами.

Таким образом, ВС отменил акты нижестоящих судов в части, касающейся отказа в возмещении убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных за строительство квартиры по договору, и стоимостью аналогичной квартиры на момент расторжения договора. В данной части спор отправлен на новое рассмотрение в первую судебную инстанцию.

Адвокат НО КА «Ставрос» Юрий Арутюнов полагает, что определение является существенным шагом в направлении защиты прав как участников ДДУ, так и иных потребителей.

«В этом деле ВС РФ напомнил нижестоящим судебным инстанциям, что в случаях, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, независимо от уплаты должником процентов за пользование денежными средствами», – отметил он.

По мнению эксперта, подобная позиция Судебной коллегии по гражданским делам является крайне актуальной, ведь рост цен на недвижимость зачастую может быть настолько существенным, что расторжение договора долевого участия по вине застройщика может оказаться финансово не выгодным для пострадавшего участника ДДУ.

«Кроме того, правовое обоснование, предложенное рассматриваемым определением Суда, может быть использовано и другими категориями потребителей, в случаях когда расторжение договора купли-продажи по вине продавца привело к убыткам в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой», – заключил Юрий Арутюнов.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что Верховный Суд вновь исправил существенную ошибку судов нижестоящих инстанций.

«Судебная практика и ранее неоднократно признавала, что для взыскания убытков, которые составляет разница между ценой договора и текущей ценой объекта, не имеет значения, была ли заключена замещающая сделка (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 июля 2020 г.

по делу № 88-15482/2020; Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июля 2019 г. по делу № 33-34953/2019). Такого условия компенсации упущенной выгоды законодательство не содержит (см. также п. 2 ст. 393.1 ГК РФ), поэтому с судами нижестоящих инстанций, занявших противоположный подход, нельзя согласиться.

Не имеет и правового значения, что права по ДДУ были приобретены на основании уступки права требования – ведь изменение кредитора по договору не изменяет объем ответственности должника по нему», – полагает он.

По словам эксперта, тот факт, что дом был введен в эксплуатацию к моменту отказа от договора, вопреки выводу судов, не имел правового значения – ведь это не означает, что сама квартира готова к передаче.

«Во взыскании убытков могло быть отказано только в том случае, если бы суды установили, что застройщик уже направил дольщику уведомление о готовности квартиры к передаче, и только после этого дольщик отказался от договора.

Такое поведение свидетельствовало бы о недобросовестности покупателя. Однако, поскольку таких обстоятельств установлено не было, Верховный Суд правомерно отправил дело на пересмотр.

Больше того, поскольку основанием для этого фактически явилось нарушение норм материального права, ВС вполне мог бы и сам разрешить заявленные требования и взыскать убытки», – считает Павел Лобачев.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *