Риэлторские организации: бухгалтерский учет и налогообложение

Вы зарегистрировали ООО и составили список первоочередных дел. Какое место в нем занимает бухгалтерия? Если вы решили отложить организацию бухучета до прихода первого клиента или даже до первой отчетности — это большая ошибка!

Начало учета. Кто должен вести бухучёт?

Обязанность вести бухгалтерский учёт диктует федеральный закон № 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте». Он гласит, что бухгалтерский учёт должны вести все юридические лица, коммерческие и некоммерческие организации, и ни форма собственности, ни система налогообложения не снимают эту обязанность.

Специально для небольших организаций есть послабления. Например, федеральный закон № 209-ФЗ разрешает субъектам малого бизнеса вести бухгалтерский учёт в упрощённой форме.

Отсутствие бухгалтерского учета или грубые нарушения правил ведения бухучёта караются штрафами. Единственное исключение — индивидуальные предприниматели: они пока еще вести бухучет не обязаны. 

Какие документы регламентируют бухгалтерский учет в организации?

Риэлторские организации: бухгалтерский учет и налогообложение

И, наконец, еще один основополагающий документ — план счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденный приказом Минфина от 31.10.2000 г № 94н (последняя редакция утверждена Приказом Мнфина от 08.11.2010 № 142н). План счетов организации составляется и утверждается на основании этого плана счетов.

С чего начать бухгалтерский учет в организации?

Бухгалтерская отчётность сдается раз в год, однако вести бухгалтерский учет нужно регулярно и систематично, чтобы после окончания отчетного периода не пришлось искать по контрагентам первичные документы и в спешке разносить бухгалтерские проводки по счетам. Более того, бухгалтерский учет в организации начинается раньше, чем происходит первая сделка. Как только получены правоустанавливающие документы на фирму, можно оформлять  локальные нормативные акты, регулирующие бухучет в организации.

В первую очередь бухгалтер должен:

Как написать учетную политику организации?

Учетная политика — это внутренний документ компании, который определяет принципы и варианты ведения бухучета. Учетную политику нужно оформить и утвердить в течение 90 дней со дня государственной регистрации юридического лица.

В небольших фирмах, в которых учет не богат особенностями, учетная политика часто принимается один раз на всю жизнь предприятия. Однако при необходимости в ученую политику вносятся изменения, например: из-за появления нового направления деятельности организации или изменений в законодательстве. Утверждать новую учетную политику на каждый год или издавать приказы о ее продлении не нужно.

Если к вам придет проверка, будьте готовы предъявить учетную политику: ее запросят прежде всего. Чтобы у проверяющих не было возможности толковать неясности законодательства не в вашу пользу, опишите в в учетной политике особенности учета в вашем бизнесе.

Что писать в учетной политике?

Учетная политика регламентирует ведение как бухгалтерского, так и налогового учета, поэтому её удобно разбить на две части.

В части бухгалтерского учета учетная политика должна содержать:

  • Рабочий план счетов организации
  • Форму пояснений к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках
  • Классификацию доходов и расходов организации на доходы и расходы от обычных видов деятельности и прочие доходы и расходы (с учетом специфики деятельности организации)
  • Уровень существенности ошибки для статей бухгалтерской отчетности
  • Порядок переоценки основных средств или информацию о том, что основные средства не переоцениваются, способы определения срока полезного использования и начисления амортизации основных средств и НМА
  • Порядок оценки материально-производственных запасов (по себестоимости каждой единицы, по средней себестоимости или методом ФИФО — по себестоимости первых по времени приобретения материально-производственных запасов)
  • график документооборота;
  • правила проведения инвентаризации;
  • Информацию о том, кто будет вести бухучет: руководитель, бухгалтер или обслуживающая бухгалтерия.

В своей учетной политике пишите только о тех способах учета, которые вы должны утвердить самостоятельно или выбрать из предложенных. Переписывать то, что и так обязательно для всех предприятий, не нужно.

Также нет смысла писать и о тех аспектах учета, которые вы не будете применять. Например, если у вас нет нематериальных активов и они не планируются, можно не выбирать правила их амортизации.

Если вдруг они появятся, учетную политику всегда можно будет дополнить.

В веб-сервисе Контур.Бухгалтерия удобно вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность.

Риэлторские организации: бухгалтерский учет и налогообложение

Правила ведения налогового учета должны содержать

  • Регистры налогового учета, разработанные компанией в соответствии с требованиями Налогового Кодекса
  • Принцип разграничения расходов на прямые и косвенные в целях исчисления налога на прибыль
  • Метод оценки незавершённого производства
  • Порядок оценки материально-производственных запасов при отпуске в производство и другом выбытии, при реализации покупных товаров (по стоимости единицы запасов, по средней стоимости, по стоимости первых по времени приобретения — ФИФО)
  • Порядок формирования себестоимости продукции  и покупных товаров для целей налогообложения
  • Порядок отнесения стоимости имущества на материальные расходы: единовременно при вводе в эксплуатацию или (с 01.01.2015 г.) в течение нескольких отчетных периодов
  • Способы начисления амортизации имущества (линейный или нелинейный)
  • Правила создания и использования резервов
  • Нормы признания нормируемых расходов в составе расходов по налогу на прибыль: представительские расходы, расходы на добровольное медицинское страхование и т. п. 

Организации, работающие в сфере информационных технологий, указывают: относят ли они вычислительную технику к амортизируемому имуществу или считают затраты на ее приобретение материальными расходами.

Перечень пунктов открытый, каждая организация составляет его самостоятельно с учетом своей специфики.

Первичные документы и план счетов

Факты хозяйственной жизни отражаются в бухгалтерском учете на основании первичных учетных документов. Организации могут разрабатывать формы некоторых первичных документов самостоятельно. Главное — внести в формы все обязательные реквизиты и утвердить их в учетной политике.

Однако если в хозяйственной жизни организации нет нестандартных операций, лучше не создавать индивидуальные формы документов. Чтобы не усложнять документооборот, лучше применять формы, рекомендованные Госкомстатом.

При необходимости перечень документов можно дополнять.

Помимо форм первичных документов, в учетной политике нужно утвердить план счетов организации и регистры бухгалтерского учета. Из плана счетов, утвержденного Минфином, выберите те, которые будете использовать. А для более точной классификации можно ввести субсчета.

Если фирма небольшая и ее хозяйственная жизнь не предполагает нестандартных операций, руководителю можно не погружаться во все эти тонкости. В онлайн-сервисе Контур.Бухгалтерия уже зашита учетная политика, подходящая для большинства фирм, осталось прочитать ее и вывести на печать подготовленный в сервисе приказ.

А дальше начинается непосредственно бухучет, но это уже другая тема.

С чего начать бухучет? — смотри на видео

Попробуйте поработать в Контур.Бухгалтерии — удобном онлайн-сервисе для ведения бухучета и отправки отчетности через интернет.

Анна Садтарова, эксперт Контур.Бухгалтерии

Даже если ваш бизнес — не сезонный, например, вы не продаете елочные игрушки или не держите шиномонтажку, все равно покупки неравномерно распределены по году. Клиенты реагируют на праздники, периоды отпусков или зимних каникул. Их реакции вполне предсказуемы, и это можно использовать. Расскажем, как измерить сезонность, как ее регулировать и что делать в низкий сезон.

, Елена Космакова

Средний чек — важный показатель в продажах. В отдельности и в сочетании с другими данными он помогает анализировать состояние бизнеса. Расскажем, как увеличить средний чек.

, Елена Космакова

Информационные технологии помогают переложить работу менеджеров по продажам на искусственный интеллект или хотя бы автоматизировать рутину. В этой статье рассмотрим новые каналы продаж, открывшиеся в глобальной сети в последние годы.

, Елена Космакова

Бухгалтерский учет для Агентства недвижимости

 Ведение бухучета в каждой
отдельной отрасли имеет ряд специфических особенностей. Так и для агентства
недвижимости существуют свои определенные моменты.

 Рассмотрим основные
расходы агентства по недвижимости:

  •  Заработная плата
    сотрудников агентства. Основным расходом является выплата заработной платы, которая,
    как правило, состоит из должностного оклада и % бонусной части, зависящей от
    стоимости проданного имущества. Помимо выплаты денежного вознаграждения, с
    каждой начисленной суммы заработной платы необходимо оплатить страховые взносы
    во внебюджетные фонды (пенсионный фонд РФ и фонд социального страхования) в
    размере 30% от суммы начислений. 
  •  Арендная плата.
    Агентство по недвижимости должно иметь свой офис, в котором сможет принимать у
    себя потенциальных клиентов, заключать договора купли — продажи, принимать
    предварительную оплату по договору. В зависимости от объема работы, количества
    клиентов и заказов, агентство может снимать в аренду несколько офисных
    помещений. 
  •  Реклама самого
    агентства и объектов недвижимости. Работа агентств недвижимости достаточно
    конкурентная среда. Именно поэтому для функционирования агентства необходимо
    выделять достаточную сумму для рекламы. Причем рекламировать необходимо не
    только агентство недвижимости, но и продаваемые риелторами объекты
    недвижимости. 

 В бухгалтерском учете
агентств по недвижимости помимо расходов, существуют конечно же и доходы.
Уточним основные доходы агентства:

  •  Прибыль от деятельности
    покупки-продажи недвижимости. Осуществляя основной вид деятельности агентство
    по недвижимости заключает договора купли-продажи движимых и недвижимых
    объектов. Тем самым получает определенный доход от заказчиков услуг. 
  •  Выручка от сдачи
    недвижимости в аренду. Многие агентства по недвижимости занимаются
    деятельностью по найму и сдаче в найм арендуемого имущества.

Бухучет для агентства
недвижимости

Бухгалтерские операции
(проводки) агентств по недвижимости:

  • отражена выручка от
    продажи недвижимости Дт 62     Кт 90;
  • отражены расходы,
    связанные с продажей недвижимости Дт 90   
      Кт 20,26,10;
  • отражена сумма дохода от
    сдачи имущества в аренду  Дт 76    Кт 91;
  • отражены расходы,
    связанные со сдачей в аренду недвижимости 
    Дт 91-2   Кт 20,26,10.

 Бухгалтерский учет для
агентства недвижимости в роли «аутсорсинга» самое выгодное предложение.
Минимальные риски, профессиональный уровень работы специалистов, низкая
стоимость ведения бухгалтерского учета по сравнению со стоимостью ведения учета
штатными бухгалтерами, полный спектр бухгалтерских услуг в одном комплекте.

Стоимость ведения бухгалтерского учета риелторской фирмы

 Компания БУХпрофи
предлагает вам воспользоваться нашими услугами по ведению учета вашего агентства.
Стоимость ведения учета составляет в среднем от 10 000 до 12 000 руб.    Более подробно ознакомиться с ценами на наши
услуги и с перечнем оказываемых услуг вы можете ознакомиться на странице

ведение бухгалтерского учета.

 

Организация бухгалтерского учета на предприятии

Вести бухучет обязано каждое юридическое лицо-резидент РФ. Но конкретный порядок в данном случае может существенно различаться в зависимости от особенностей бизнеса. Рассмотрим основы организации бухгалтерского учета и те варианты его ведения, которые предусмотрены законом.

Зачем организации бухучет?

Во-первых, обязанность его вести предусмотрена действующим законодательством. Статья 6 закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухучете» устанавливает, что бухучет обязателен для всех российских юридических лиц.

Важно!

Право не заниматься бухгалтерией имеют только ИП, а также нотариусы, адвокаты и другие частнопрактикующие лица. Также освобождены от обязательного бухучета и иностранные компании, работающие в РФ, при условии, что все они ведут учет доходов и расходов и (или) иных объектов налогообложения в порядке, установленном указанным законодательством.

Но если речь идет о российских организациях, в частности — об ООО, то для них бухгалтерский учет обязателен при любых особенностях деятельности и даже при ее отсутствии или приостановке.

Однако дело не только в требованиях закона. Невозможно вести бизнес, не владея информацией о финансовом состоянии компании. А основным источником этих сведений является именно бухучет.

  • Кроме того, бухгалтерская отчетность может потребоваться при заключении долгосрочных контрактов, привлечении инвестиций или получении банковских кредитов.
  • Поэтому часто бухучет в добровольном порядке ведут и ИП, особенно те из них, кто хочет максимально развивать свой бизнес и работать с крупными контрагентами.
  • Ответственность главного бухгалтера ИП
Читайте также:  Договор цессии образец (уступки права) 2021 Акт Письмо

Правила организации бухгалтерского учета

Независимо от особенностей деятельности бухгалтерский учет в организациях должен вестись с учетом следующих основных принципов:

  1. Непрерывность: учет ведется в течение всего периода деятельности компании.
  2. Полнота: необходимо регистрировать все события хозяйственной жизни без пропусков.
  3. Своевременность: операции нужно отражать в учете в момент их совершения или сразу же после.
  4. Осмотрительность. Следует с осторожностью подходить к оценке результатов деятельности компании. Если возможны несколько вариантов, то доходы и активы признаются по наименьшей оценке, а расходы и пассивы — по наибольшей.
  5. Все хозяйственные операции учитываются в валюте РФ — рублях. В бухучете может присутствовать и информация, выраженная в иностранных валютах или в количественных показателях, но она носит дополнительный характер.
  6. Двойная запись. Каждая операция регистрируется на двух счетах — по дебету одного и кредиту другого. Исключение возможно только для «микропредприятий», ведущих упрощенный учет.

Кто несет ответственность за организацию бухгалтерского учета

Особенности организации бухгалтерского и налогового учета

Кроме бухгалтерского, закон предусматривает для организаций еще обязанность ведения налогового учета. Наиболее подробно его ведут плательщики налога на прибыль.

Схема ведения учета по налогу на прибыль практически повторяет бухучет и базируется на тех же принципах, что описаны выше. Разница заключается главным образом в порядке признания тех или иных доходов или расходов.

Для остальных налогов учет организуется проще, с учетом особенностей облагаемой базы по тому или иному обязательному платежу.

Например, для НДС расчет базируется на исходящих и входящих счетах-фактурах, а для налога на имущество используется остаточная стоимость объектов по бухгалтерским данным или их кадастровая стоимость.

План организации бухгалтерского учета

Постановка бухгалтерского учета в организации начинается с планирования его основных элементов.

  1. План документации и документооборота. Организации имеют право разрабатывать формы большинства первичных документов, за исключением отдельных специфических групп (например, кассовых ордеров).
  2. Рабочий план счетов. Организация создает его на базе типового, с учетом особенностей своей деятельности.
  3. План инвентаризаций. Существуют обязательные условия для проведения инвентаризации, например, перед годовым отчетом. Однако в компании могут быть предусмотрены и дополнительные условия. Важно, чтобы влияние инвентаризаций на протекание бизнес-процессов было минимально.
  4. План отчетности. Состав бухгалтерских и налоговых отчетов компании существенно зависит от ее индивидуальных особенностей. Например, для общей налоговой системы перечень деклараций будет одним, а для спецрежимов — совсем другим.
  5. Организационно-технический план. Он включает в себя общий порядок организации учета, в т.ч. используемые программные продукты.

Способы организации ведения бухгалтерского учета

Организация и ведение бухгалтерского учета предприятия возможны в различных вариантах. Это предусмотрено ст. 7 закона № 402-ФЗ.

Ответственность за бухучет несет директор, поэтому именно ему предоставлено право выбрать один из следующих вариантов:

  1. Вести учет самостоятельно. Это допускается только для представителей малого и среднего бизнеса, за исключением отдельных категорий, перечисленных в п. 5 ст. 6 закона № 402-ФЗ. При этом руководитель, если он не является специалистом в области учета, чаще всего использует различные онлайн-сервисы.
  2. Поручить ведение учета главному бухгалтеру. Как найти хорошего бухгалтера мы писали здесь.
  3. Заключить гражданско-правовой договор на оказание бухгалтерских услуг с внештатным специалистом.
  4. Передать учетные функции на аутсорсинг в консалтинговую компанию.

Вариант с аутсорсингом во многих случаях гораздо предпочтительнее для бизнесмена, чем все остальные. Почему — рассмотрим далее.

Преимущества бухгалтерского аутсорсинга

Отдав бухучет на аутсорсинг, собственник компании получает следующие преимущества:

  1. Может сконцентрироваться на тех бизнес-процессах, которые приносят доход.
  2. Больше не зависит от форс-мажорных ситуаций. Ведь бухгалтер (как штатный, так и договорник) может заболеть или уволиться, причем нередко — в самый неподходящий момент, например, перед сдачей отчетности.
  3. Экономит затраты на организацию учета. Стоимость бухгалтерского аутсорсинга, как правило, ниже, чем затраты на штатных сотрудников (зарплата, страховые взносы, организация и содержание рабочих мест и т.д.).
  4. Повышает налоговую безопасность бизнеса — снижаются риски применения штрафных и других санкций, как к самой компании, так и к ее первым лицам.
  5. Повышает безопасность и с точки зрения соблюдения трудового законодательства. Аутсорсинг включает в себя следующие услуги, связанные с персоналом:
    • начисление и выплата заработной платы;
    • расчет «сопутствующих» выплат (отпускные, больничные и т.п.);
    • сдача всех отчетов, по персоналу, зарплате и страховым взносам с нее;
    • проведение расчетов с подотчетными лицами;
    • консультации по трудовому праву.

Понятно, что все эти плюсы появляются только в случае, когда аутсорсинговая компания работает на высоком профессиональном уровне.

Как происходит передача бухгалтерского учета на аутсорсинг

Вывод

Все российские юридические лица обязаны вести бухучет. Организация выбирает способы ведения бухгалтерского учета, исходя из своих масштабов, специфики бизнеса и других факторов.

Во многих случаях оптимальным вариантом будет передача учетных функций на аутсорсинг. Это существенно повышает безопасность ведения бизнеса и позволяет подстроить учет под цели компании (об этом мы подробнее рассказываем здесь).

Недвижимость в ООО: купля-продажа, учет, налоги

Многие бизнесмены для своей деятельности приобретают различную недвижимость: производственные цеха, склады, офисные помещения и т.п.

Операции с недвижимостью в ООО, в отличие от «обычного» имущества, имеют ряд особенностей. Рассмотрим, как они отражаются на деятельности компании.

Приобретение и реализация недвижимости в ООО

Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:

  1. Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
  2. Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.

Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:

  1. Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
  2. Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.

Если объект больше не нужен, то его можно продать. Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.

В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.

Отражение в бухучете

Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, ведется на одноименном счете 01.

При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)

Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.

  • Из той части затрат, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:
  • ДТ 19 – КТ 60
  • Затем первоначальная стоимость переносится на 01 счет:
  • ДТ 01 – КТ 08
  • Во время эксплуатации стоимость объекта ежемесячно относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):
  • Д 20 (23,25,26…) – КТ 02

Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.

Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.

В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.

При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости

ДТ 62.1 – КТ 91.1 — выручка от реализации

ДТ 91.1 — КТ 68.2 — начислен НДС (если компания платит этот налог)

  1. ДТ 02 – КТ 01 — списана накопленная амортизация
  2. ДТ 91.2 — КТ 01 – списана остаточная стоимость 
  3. Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.
  4. Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В любом случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:
  5. ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)
  6. Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования, то их следует оприходовать:
  7. ДТ 10 — КТ 91.1

Налог на имущество

Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например — здания, которые являются объектами культурного наследия.

Налоговая база определяется в двух вариантах:

  1. Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности — это касается административно-торговых центров.
  2. Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку. 

Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.

Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.

Читайте также:  Куда жаловаться на бездействие сотрудников полиции жалоба в прокуратуру на полицию

Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.

Для тех, кто применяет УСН или ЕНВД, предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».

Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили  оценку, то «упрощенцы» и «вмененщики» будут платить по нему налог на общих основаниях.

А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.

Влияние на другие налоги

Кроме «специфического» для недвижимости налога на имущество, операции с ней оказывают влияние и на другие налоги. Порядок и степень этого влияния существенно зависит от применяемого налогового режима.

При общей системе налогообложения (ОСНО) приобретение и выбытие недвижимости влияют на НДС и налог на прибыль. 

Использование спецрежимов освобождает налогоплательщика от этих двух обязательных платежей. А влияние операций с недвижимостью здесь во многом связано с тем, зависит ли «специальный» налог от оборотов, или нет.

К «оборотным» спецрежимам относятся УСН и единый сельхозналог, а к «прочим» (в данном контексте) – «вмененка» и патентная система.

НДС при покупке и строительстве

При покупке, если продавец является плательщиком НДС, налог со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.

Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС. 

Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности.

Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям.

Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком. 

При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п. 6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.

Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.

Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.

НДС при выбытии

Если объект недвижимости продается, то НДС на сумму продажи начисляется по «стандартной» схеме и включатся в декларацию в том периоде, когда был выписан счет-фактура.

Учет объектов недвижимости. Бухгалтерский, налоговый, проводки

И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.

Как организации поставить недвижимость на кадастровый учет?

Бухучет объектов недвижимости

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

  • Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
  • Методические указания по учету ОС №91.

Как отражать в бухгалтерском учете списание зданий и иных объектов недвижимости?

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

  • Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
  • Объект будет эксплуатироваться дольше года.
  • Фирма не планирует перепродажу.
  • Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление.

Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы.

Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Вопрос: Организация в 2019 г. приобрела и приняла к учету объект недвижимости, который используется в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС. НДС был принят к вычету в 2020 г. В каком порядке следует восстановить НДС за периоды использования объекта недвижимости в не облагаемых НДС операциях в 2019 г.?
Посмотреть ответ

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

  • Необязательны документы о регистрации объекта.
  • Необязательна фактическая эксплуатация.
  • Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

Как отразить в учете операции по приобретению объекта недвижимости (производственного здания)?

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

  • Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
  • Капитальные вложения окончены.
  • Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету.

Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию.

Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

Принятие недвижимости к учету

Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

  • Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
  • Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

  • ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
  • ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

Бухучет реконструкции имущества при УСН

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

  • Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
  • Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
  • Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
  • Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Особенности учета объектов у продавца

Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

  • У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
  • Сумма выручки от продажи известна.
  • Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
  • Покупатель получил право собственности на объект.
  • Траты на операцию можно установить однозначно.

Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

Бухгалтерские проводки

Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

  • ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
  • ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
  • ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
  • ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
  • ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
  • ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

  • Направлены бумаги на регистрацию.
  • Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

  • На основании общего срока полезной эксплуатации.
  • Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

  • ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
  • ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
  • ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
  • ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.
Читайте также:  Штраф за езду без страховки в 2021 году с 1 января: наказание за управление чужой и своей машины без полиса, как оплатить или оспорить постановление

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

Налоговый учет

С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт.

Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС.

На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.

Налоги для общественных организаций. Ано бухгалтерский учет и налогообложение

Несмотря на то что извлечение прибыли не является приоритетом некоммерческих организаций (НКО), они так же признаются плательщиками налогов, пусть и не самыми основными «наполнителями» бюджета. С НКО взимается ряд налогов и сборов, но при этом учитываются специфические особенности их деятельности, которые обуславливают некоторые налоговые льготы.

Рассмотрим вопросы, касающиеся порядка налогообложения НКО по полагающимся для них федеральным налогам и сборам.

Законодательное регулирование НКО как субъекта налогового права

Пусть прибыль – не главная цель некоммерческих структур, но наличие ее возможно в большинстве случаев.

Главное, чтобы ее получение преследовало заявленные организацией задачи, а не использовалось для прикрытия с целью налоговых льгот.

Чтобы контролировать применение прибыли НКО по назначению, существуют положения Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ (свежая редакция от 31 декабря 2014 года) «О некоммерческих организациях».

Налоговый Кодекс РФ признает обязанность НКО платить налоги на прибыль, поскольку она может быть у таких организаций (ст. 246 НК РФ), и предоставлять декларации на основании бухучета по общим требованиям.

Тип НКО и порядок налогообложения

Некоммерческие организации принято делить на несколько видов по источнику финансирования:

  • муниципальные (государственные) — их финансирует госбюджет;
  • общественные (негосударственные) — существуют за счет собственной прибыли и общественных взносов;
  • автономные — финансируют себя сами.

ВАЖНО! Порядок и суммы налогов для некоммерческих организации прямо связаны с тем, ведет ли НКО предпринимательскую деятельность.

Как правило, некоммерческие структуры не регистрируются в качестве предпринимателей, но в ходе функционирования им нередко приходится возмездно оказывать услуги или выполнять работы в пользу других лиц, чтобы заработать средства для финансирования организации, тем самым формируя налогооблагаемую прибыль.

Общие правила налогообложения НКО

Они обусловлены особенностями этих структур, а именно:

  • прибыль не составляет их основную цель;
  • они не являются предпринимателями, а в качестве разрешения некоторых видов деятельности им необходимы лицензии;
  • НКО могут получать доход в качестве добровольных взносов, пожертвований и других безвозмездных поступлений.

Эти специфические свойства НКО являются основой для общих принципов, по которым осуществляется их налогообложение:

  1. Вся прибыль, получаемая НКО в ходе их деятельности, облагается соответствующим налогом (ст. 246 НК РФ).
  2. Отдельные типы прибыли НКО не входят в базу по данному налогу (ст. 251 НК РФ), а именно та прибыль, которая поступает на безвозмездной основе для обеспечения уставной деятельности. Перечень необлагаемой налогом прибыли НКО содержится в приказах Министерства финансов РФ.

Особые правила взимания налога на прибыль

Как было отмечено выше, не вся прибыль НКО вправе облагаться налогом. Правомерное уменьшение налоговой базы на прибыль может быть применено только при соблюдении ряда условий:

  1. Учет целевых и нецелевых поступлений в НКО должен вестись раздельно, только тогда целевая прибыль может быть исключена из налогообложения на основании льготы для некоммерческих организаций. Естественно, эти средства должны применяться исключительно по прямому назначению, что необходимо подтверждать отчетом.
  2. Нецелевые доходы необходимо учитывать в числе «прочих», это два типа поступлений:
    • реализационные – доходы от выполнения работ, предоставления услуг (например, торговля брошюрами общества, продажа учебной литературы, организация семинаров, тренингов и пр.);
    • внереализационные – те, источник которых не имеет прямой связи с деятельностью НКО, например, штрафы за неуплату членского взноса, пеня за его просрочку, проценты с банковского счета, деньги за сдаваемую в аренду недвижимость – собственность члена НКО и др.

Нецелевые поступления НКО (обе группы доходов), согласно НК РФ, и составляют базу налога на прибыль.

СПРАВКА! Ставка налога на прибыль для НКО такая же, как и для коммерческих структур: 24%, из которых 6,5% пойдет в федеральный бюджет, а 17,5% – в бюджет того субъекта РФ, к которому принадлежит некоммерческая организация. Последняя часть может быть снижена по инициативе местных властей, в чей бюджет она предназначается.

Специфика обложения некоммерческих структур НДС

Если некоммерческая организация оказывает какие-то услуги или продает товар, ей не избежать уплаты налога на добавленную стоимость, если деятельность не подпадает под освобождение от него. Список льготных видов деятельности без НДС представлен в гл. 21 НК РФ. В нем фигурируют, например, такие занятия:

  • присмотр за пожилыми людьми в домах для престарелых;
  • работа в центрах соцзащиты;
  • занятия с детьми в бесплатных кружках;
  • врачебные услуги частных медиков;
  • продажа товаров, сделанных инвалидами (или организациями, где людей с ограниченными возможностями не меньше половины);
  • благотворительные культурные мероприятия и др.

Требования к видам деятельности НКО для освобождения от НДС:

  • социальная значимость как основная цель по гл. 25 НК РФ – это главное условие;
  • лицензия на право занятия этим видом деятельности;
  • оказываемая услуга должна соответствовать определенным требованиям (чаще всего это условия времени и места).

В случае уплаты НДС рассчитывается по тем же принципам, что и для коммерческих организаций.

Другие федеральные налоги для НКО

Кроме главных фискальных отчислений (налога на прибыль и НДС), некоммерческие организации платят и другие налоги и сборы:

  1. Госпошлина. Если НКО обращаются к государственным структурам для совершения правовых действий, они платят пошлину наравне с другими физическими или юрлицами. Отдельные НКО и виды их деятельности могут быть освобождены от госпошлины, а именно:
    • финансируемые федеральным бюджетом – логично, ведь пошлина все равно направляется туда;
    • государственные и муниципальные хранилища культурных ценностей (архивы, музеи, галереи, выставочные залы, библиотеки и др.) – они могут не платить госпошлину за вывоз ценностей;
    • НКО инвалидов – для них упраздняются госпошлины в судах и у нотариусов;
    • спецзаведения для детей с общественно-опасным поведением – им разрешают не платить пошлину на взыскание родительской задолженности;
  2. Таможенная пошлина. А вот этот платеж «не смотрит на лица», а исключительно на товары, поэтому от нее не освобождают на основании статуса НКО, а только если товары входят в соответствующий перечень.

Региональное налогообложение НКО

Местные власти устанавливают порядок такого налогообложения и ставки, а также льготы, в том числе и для некоммерческих организаций.

Налог на имущество

Даже если организация имеет льготу на этот налог, она все равно обязана отчитываться перед контролирующими органами в налоговой декларации. Основанием для учета выступает остаточная стоимость фондов по данным в бухотчетности.

Общепринятая ставка данного налога – 2,2%, если региональная власть не сочтет нужным ее снизить, на что она имеет право. Также у местных структур есть власть расширять список некоммерческих организаций, признаваемых льготниками.

Для НКО разных типов порядок взыскания налога на имущество и льгот на него отличается:

  1. Безусловные бессрочные льготы по этому налогу на основании закона предусматриваются для ряда НКО, таких как:
    • организации религиозного характера и обслуживающие их;
    • научные госструктуры;
    • уголовно-исполнительные ведомства;
    • организации-собственники культурных и исторических памятников.
  2. Льготы по налогу на имущество предоставляются НКО, в членстве которого инвалиды составляют более 50% (один тип льгот) или 80%.
  3. Автономные НКО, разные фонды, кроме общественных, а также некоммерческие партнерства не получают льгот по налогу на имущество.

Налог на землю

Если у НКО есть в собственности, бессрочном пользовании или в наследстве земельные участки, для них обязателен к уплате земельный налог. Он составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Некоторые НКО полностью освобождены от этого налога:

  • общества инвалидов в составе не менее 80% (если участок в собственности исключительно у них);
  • уголовно-исполнительная система Минюста РФ;
  • религиозные структуры.

К СВЕДЕНИЮ! Скидки на земельный налог другим видам НКО может предоставить местная власть.

Транспортный налог

Если в НКО зарегистрированы транспортные средства, которые принадлежат организации на праве собственности, управления, хозяйственного ведения, они подлежат обложению транспортным налогом на общих основаниях.

Общий режим или УСН

НКО имеет право выбора, находиться ли им на общей системе налогообложения или перейти на «упрощенку». НКО – плательщики УСН ограничиваются единым налогом, не оплачивая:

Как известно, для применения УСН существует лимит доходов в 45 млн руб. за последние 9 месяцев работы. Для некоммерческих организаций в эту сумму не считают поступления на целевые нужды (гранты, пожертвования, субсидии, взносы учредителей и членов и т.п.).

ВНИМАНИЕ! Льгота на ставку налога на зарплату сотрудников для НКО при применении «упрощенки» больше не действует.

Налогообложение некоммерческих организаций

Некоммерческие организации на практике часто встречаются с вопросами по налогообложению их деятельности.

Например, имеет ли право автономная некоммерческая организация применять УСН и оказывать платные образовательные услуги в области повышения квалификации руководящих кадров и специалистов предприятий и организаций и не включать доходы от оказания платных образовательных услуг в состав налоговой базы.

Отметим, что автономная некоммерческая организация вправе применять упрощенную систему налогообложения.

Переход организации на упрощенную систему налогообложения (УСН) осуществляется организациями добровольно в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ. Пунктами 2.1 и 3 ст. 346.

12 НК РФ установлен перечень видов деятельности и иных условий, при наличии которых налогоплательщики не вправе применять УСН.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *